| 问题 | 房改房过户费用计算 |
| 释义 | 一、房改房过户费用 房改房的过户费用有以下几项： 1、契税 房改房的契税按照商品房的契税标准交纳。 契税实行3%～5%的幅度税率。具体按照该地区的实际情况决定。 2、印花税 房改房的印花税按照商品房的印花税标准交纳。 按比例税率计算应纳税额的方法：应纳税额=计税金额×适用税率。 按定额税率计算应纳税额的方法：应纳税额=凭证数量×单位税额。 3、土地出让金 房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。 当年成本价指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是今年的成本价。比如，北京市市区的房改房成本价为1560元/平米，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米。 房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。 4、个人所得税 房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照（实际成交价格-原购买价格-合理费用）×20%的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米。 需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有优惠价、标准价两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。 按相关规定，以标准价购得的房改房上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手房改房时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。 最后，提醒大家注意，房改房的过户税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同。在房改房中，也只有产权性质为成本价购买的房产可以直接上市交易。 《城市房地产管理法》第六十一条第三款，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 二、房改房的房改房买卖协议书 房改房买卖协议书 立合同人： 卖方(甲方)：姓名___________身份证号码_________ 买方(乙方)：姓名(或名称)____________ 身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)_____________ 甲、乙双方经协商一致，就房改房买卖达成如下协议： （一）本合同中“房改房”是指________________________(已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房)。 （二）甲方自愿将位于_____________________________第_____栋________单元_______楼_______号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_______结构，建筑面积_____________平方米，房屋所有权证号码为___________________。乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。 （三）甲、乙双方议定上述房改房的成交价为人民币(大写)_________________(￥_________元)，单价为每平方米_________元。 （四）双方商定的付款及交房方法、期限：________________________________________________________________________________。 （五）甲方保证该房改房符合《岳阳市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件，无不允许上市交易的情形。本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，承担责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。 （六）房屋移交乙方时，其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。 （七）乙方所购买的房改房仅作居住使用，乙方未经有关主管部门批准不得擅自改变房屋的结构和用途。 （八）甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随同房屋产权过户转移给乙方。 （九）本合同生效以后，甲、乙双方应在规定的期限内，向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。 （十）甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理上述房地产过户及权属登记手续所需缴纳的税费。 （十一）其他约定： 1、 2、 3、 4、 （十二）乙方逾期付款的违约责任(自行约定)_________________ __________________________________________________________。 （十三）甲方逾期交付房改房的违约责任(自行约定)______ __________________________________________________________。 （十四）其他违约责任：依照法律规定和本合同约定承担。 《城市房地产管理法》第六十一条第三款，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 |
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