| 问题 | 店铺优先权是什么 |
| 释义 | 承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。 第一，a承租人原则上有优先承租权，但有一个前置条件，就是同等条件下才可以享有。即a等于或者高于b直接租赁房屋的金额； 第二，如果出租人和b已经签订合同了，合同生效之后你就不可以再租房了。但你可以以具有侵害你的优先承租权为由起诉至人民法院，进而获得赔偿。 一、优先承租权如何行使 诚如《中华人民共和国民法典合同篇理解与适用》（以下简称《理解适用》）所言，由于优先承租权是《民法典》新增规定，司法实践中的理解适用问题尚未能得到检视。因此，《理解适用》对优先承租权的表述并未充分，大致可以总结以下几点： ①关于行使方式，存在两种观点。一，认为优先承租权是强制缔约请求权，即房屋承租人必须向出租人发出缔约请求方可实现。二，认为优先承租权是附条件形成权，即条件成就时承租人单方面做出缔约意思表示即可自动形成新的房屋租赁合同。笔者认为，从实践的角度出发，在法律司法解释尚未作出明确规定时，承租人应向出租人发出同意缔约的意思表示而非单方面做出意思表示为妥。 ②关于同等条件的理解，除了从合同价格、价款履行方式、租赁期限、租金支付期限等综合考量之外，还应当考虑房屋的用法和用途。 ③关于优先承租权的行使时限问题《理解适用》认为：为了不使优先承租权规定被轻易架空，承租人的优先承租权不应当在出租人收回房屋自用或空置后丧失；同时，也应该由立法或司法解释对优先承租权行使期限进行限制。 二、合同违约方能否主张解除合同 我国《民法典》第五百六十二条、五百六十三条规定了合同解除的情形，尽管对合同解除权的行使主体没有明确，但结合民法理论其立法本意应作如下理解： （一）在当事人协商一致解除合同的情形下，合同当事人均是合同解除权的行使主体； （二）在当事人约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，只有约定享有解除权的合同当事人才能行使解除权； （三）在不可抗力导致合同目的不能实现的情况下，当事人双方均具有解除合同的权利，也就是合同双方均可以成为合同解除权的行使主体。 （四）因当事人一方违约行为，具体包括预期违约、迟延履行和根本违约等其他违约行为，导致合同解除的情形；只有守约方才享有合同解除权，也就是当合同双方当事人都有违约情形时，任何一方都不具有合同解除权，不能直接产生合同解除的法律效力，如若要解除合同，只能诉至法院，要求法院对合同是否解除进行裁判。 由上述规定可知，作为合同的违约方，是不能够主张解除合同的。 |
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