| 问题 | 抵押房屋能否用作租赁？ |
| 释义 | 租赁抵押房屋需谨慎，抵押权与租赁权的关系复杂。抵押设立前已出租的房屋租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。若租赁合同先于抵押权设定，抵押权实现后租赁合同仍有效；反之，租赁合同对受让人不具约束力。在设定抵押时需了解是否存在租赁合同，租赁前需了解是否存在抵押权，以避免风险和损失。 法律分析 一、已做抵押担保的房屋能否租赁 房屋抵押给银行后，抵押人可以出租房屋。抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。 根据《中华人民共和国民法典》 第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 二、抵押权买卖不破租赁吗 如果租赁合同先于抵押权的设定，抵押权实现后，适用买卖不破租赁原则，租赁合同继续有效。 如果抵押权先于租赁合同成立，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，此时买卖击破租赁。 因为，若抵押权先于租赁合同成立，而抵押是需要办理抵押登记的，登记本身具有公示效力。承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险。否则，财产抵押后，抵押权的效力就变得不确定，从而失去设立的意义。 所以，一方面，在设定财产抵押时，需要了解房屋是否有租赁合同存在，若有，需要求房主排除租赁。另一方面，租赁房屋，尤其是需要投入生产或经营的房屋、厂房，租赁前需了解房屋是否存在抵押权，否则一旦抵押权人要求实现抵押权，这种情况下，原屋主的偿债能力已经很弱了，租赁人在房屋上经营的前期投入恐怕就要损失了，难以追回。 拓展延伸 抵押担保下的房屋租赁规定及限制 抵押担保下的房屋租赁规定及限制主要涉及到在房屋已被抵押的情况下，租赁的具体规定和限制。根据相关法律和合同约定，抵押担保可能对房屋租赁产生一定的影响。例如，房屋所有权人可能需要获得抵押人或债权人的同意才能进行租赁；租赁合同可能需要明确抵押权的存在并保护抵押人的权益；租金支付可能需要按照合同约定直接支付给抵押人等。此外，根据不同地区和具体情况，还可能存在其他特定的规定和限制。因此，在进行抵押担保下的房屋租赁时，建议租赁双方详细了解相关规定，并在合同中明确约定各自的权益和责任，以确保合法合规的租赁交易。 结语 在抵押担保下的房屋租赁中，抵押权与租赁权之间存在一定的关系和限制。根据《中华人民共和国民法典》的规定，若抵押权设立前已存在租赁关系，则租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。而如果租赁合同先于抵押权设定，则在抵押权实现后，租赁合同仍然有效。因此，在进行抵押担保下的房屋租赁时，双方应详细了解相关规定，明确各自的权益和责任，以确保合法合规的租赁交易。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 |
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