| 问题 | 买卖不破租赁有效吗? |
| 释义 | 买卖不破租赁一般情况下不适用动产。买卖不破租赁适用动产不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。 一、买卖不破租赁的房产有哪些例外 买卖不破租赁例外情形： 1、出租人和承租人在租赁合同中约定排除了“买卖不破租赁”原则，民事领域尊重意思自治，约定优先； 2、抵押权设立在先时，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束，即“先抵后租”不适用“买卖不破租赁”规则。因此签署租赁合同时要审慎注意，查看租赁物是否已经被抵押； 3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”规则。 二、如果双方离婚房子如何判 1、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 2、由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 3、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 4、婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。 5、以按揭贷款方式买的房屋所有权归属是有特殊性的。在婚姻关系存续期间，双方是以共同收入来偿还银行贷款本息的，所以只能认定该套房屋的现有价值属于夫妻共同所有。对于房屋产权的分隔，在实践中，分割夫妻共同财产，原则上应当均等分割。根据生产、生活的实际需要、财产的来源等情况，由双方协议处理。 三、房子卖了怎样要求房租赔偿 可以，作为承租人在出租人买卖房屋时有优先购买权，如果房东在卖方时没有征求承租人的意见，则属于侵害你的优先购买权，可以向原出租人请求损害赔偿。如果出租人向承租人说明卖房意愿，而承租人没有购买意愿，则出租人不需要赔偿。另外，根据买卖不破租赁的原则，即便是房东把房屋在租赁期间卖了，也不会因为房屋买卖而是你搬出房屋，租赁合同仍然有效。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第七百二十九条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 |
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