| 问题 | 法院拍卖的房子有抵押能买吗 |
| 释义 | 法律分析：可以依法购买法院拍卖的房子。买受人应当支付成交价一定比例的款项作为定金，签订拍卖房产转让合同；支付全部价款，提交转让合同、房产转移登记申请表、拍卖成交确认书、生效的判决书等至房产登记机关；当事人自愿履行的由双方共同到登记机关办理过户登记，当事人不愿履行的由银行向法院提出强制执行申请。 一、预售期房，怎么转让？ 1、预售商品房购房人尚未支付全部购房款的，应征得开发商同意后，再与受让人签订新的买卖合同。已支付全部购房款的，转让房屋应通知开发商，并通过开发商协助办理商品房预售合同买受人变更，或办理转让合同登记备案手续；2、如果买受人变更或转让合同登记无法办理，或者很快就能拿到房产证的，买卖双方也可以约定在出卖人拿到房产证后办理房屋过户手续。但由于这种方式存在一定风险，可以请律师起草相关合同条款；3、如果转让方在购房时办理了按揭贷款手续，受让方也需要办理按揭贷款。双方应到原贷款银行查询是否可以办理抵押转贷手续。如能办理，双方可直接按银行规定办理手续。无法办理的需要转让人应先还清银行抵押贷款，再办理相关过户手续。 二、定金责任应当如何适用，定金与预付款有什么区别 定金责任的使用：定金是当事人为了保证合同的履行，依法或依当事人的约定，由当事人一方在合同订立的前后，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。 定金与预付款的区别： 1、定金是一种债的担保方式，是为保障债的履行而设定的；预付款是当事人将合同总价款的一部分预先支付给对方当事人，其交付是债的履行行为，具有对对方当事人履行合同的资助作用。 2、定金的数额有法定的最高比例限制，即不得超过合同标的额的20%；而预付款的数额，全由当事人自主约定，于合同标的额没有法定比例限制。 3、定金罚则是违约责任的一种，具有对违约的制裁性质。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。预付款则不能作为制裁性质的给付，如没有履行合同，可以要求不履行合同约定的当事人支付违约金或赔偿损失，而对于预付款应当退还给支付该款项的当事人。 三、卖房人应缴纳税费： 1、印花税：房款的0．05％ 2、交易费：3元／平方米 3、营业税：全额的5．5％（房产证未满5年的） 4、个人所得税：房产交易盈利部分的20％或者房款的1％（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）以上价格来源于网络，仅供参考，具体价格以购买时为准。 5、拍卖房产过户存在的问题： （1）拍卖房屋计税价格的确定，容易引起争议。司法拍卖成交后，竞买人交付的成交价款会被用于支付诉讼费用，清偿债务等用途。 该笔价款一般不会被用于支付房屋过户税金，因此拍卖的成交价应当视作房屋过户的不含税价格。理论上房屋的计税价格，应根据拍卖成交价结合房屋销售方承担的税种和税率换算得到。 如果将营业税、土地增值税、企业所得税等各项税费都计税在内，计税价格多则会比拍卖成交价高约14％。建筑面积、土地性质等因素都会影响换算后的计税价格。相比普通二手房以评估价、合同价、核定价为计税价格，相关换算过于复杂。除非具备财税专业知识，普通纳税人很难理解，容易引发征纳矛盾。 （2）与产权登记部门的衔接，容易出现脱节。首先，竞买人拍得房产后，由于法院和房管部门尚未做解封等后续工作，可能出现纳税人缴纳了税费后无法办理过户的情况。 其次，经济纠纷按照司法管辖原则归属于对应的法院受理。有的地方法院习惯于在拍卖前，将拍卖房产土地证、房产证予以注销。这就使得计税所依据的房产信息，只能依靠国土局、房管局出具的证明。 目前，本地产权登记部门出具的房产信息证明并不规范，随意性较大，存在遗漏关键信息，造成税款流失的风险。 法律依据：《民事诉讼法》第二百五十一条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 第二百五十四条 财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。 |
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