| 问题 | 买工程抵押房，不知能不能要 |
| 释义 | 工程抵款房是可以买的。工程抵款房是指开发商无资金支付工程款，就拿房屋抵作工程价款来给建筑方，建筑方通过与开发商签订工抵房合同并办理房屋产权证来获得房屋物权。工抵房也是由出让地建设的房屋，是有房产证的。 一、购买期房时应注意哪些事项 购买期房要注意的事项如下： 1、房屋质量风险； 2、合同应标明所购商品房的应用面积； 3、虚假广告宣传的风险； 4、合同中应有物业管理的服务条款及相关收费； 5、认真查验相关文件。查验开发商的开发经营资格是否合法，要求查看开发商是否“五证”齐全。所谓的“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。只有以上五证齐全的购买风险才能降到最低； 6、注意定金条款。购房者购买期房时，一般要向开发商交付定金。《民法典》规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。定金合同以实际交付之时成立，虽然订立了定金条款，但购房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因为一旦交付定金之后，定金合同生效，届时若购房者履行不能，要承担定金罚没的风险； 7、区分定金和预付款。预付款叫预先支付，但是它的性质与定金完全不同，预付款是总房款中的一部分，而定金是担保购房合同能够顺利进行的一种担保形式。如果购房者在买房时预先支付是预付款，就不能适用定金罚则； 8、注意购房合同中不可抗力条款。延期交房是商品房交易中的一个最为突出的问题，为避免承担违约责任，开发商常常以不可抗力为借口。为避免这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予重视； 9、注意产权风险。产权是所购商品房重要的法律依据，实践中总有一些开发商以各种借口拒绝、拖延办理产权证，致使许多消费者入住后迟迟拿不到产权证。但根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关对权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并办法房屋产权证； 10、核查房屋面积及质量。在收房时核查房屋面积时，如有不符，可以与开发商协商，多退少补。在检查房屋质量时，应检查房屋是否有裂缝等问题，检查水、电、暖气、天然气等疏通情况，如有问题可以拒绝收房。 一、购买期房的流程如下： 1、看开发商五证是否齐全； 2、签约时一定要注意房屋质量问题； 3、签订购房合同； 4、预售登记； 5、在接到新房后，应查看房屋基本设施是否齐全，水、电、气是否通畅。 二、期房买卖应符合的条件如下： 1、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押； 2、持有建设工程规划许可证； 3、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间； 4、已经同金融机构签订预售款监管协议。 总而言之，购买期房时要注意逾期交房，买期房是没有无法交接房屋的，所以延期交房成为购买期房比较常见的一个问题，购房者在签订合同之前一定要清楚开发商的底细，还要注意质量问题，由于期房不像现房一样可以直接查看到房屋的现状，房屋的质量问题也是极易出现的，购房者如果做好前期的准备工作，损失也是可以避免的。 二、地产公司融资方式在我国包括哪些 1、自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。： 2、预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3、建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。 三、预售房抵押有哪些陷阱 目前许多房地产开发商非法抵押楼盘，致使业主至今无法办理登记备案和办理产权证。目前，一些地方在商品房买卖中基本采用预售方式，而这种方式购房人所担负的风险很大。尽管购房人在购房签约时非常谨慎，但由于缺乏法律知识和房地产专业知识，加上信息不对称，经常落入不诚信开发商设置的陷阱中，无法自拔。南京市房产局有关负责人告诉记者，开发商在预售商品房时常常设置三种陷阱，消费者一定要警惕。 陷阱一：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实，就与购房人签订商品房买卖契约，且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。 陷阱二：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。 陷阱三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款之后，长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。因此，为防范购房风险，购房人在签约前，须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的房屋，许可证上备注栏内均加以备注。 如果是在建工程被抵押的，《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。 对土地设定抵押的房屋，购房人在签约时，应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明，并在合同签订后5日内(最长不得超过30日)，敦促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。 对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，应待开发商办理了抵押注销手续后，方能与其签订契约；在其办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。