| 问题 | 建筑物区分所有权楼顶使用怎么认定？ |
| 释义 | 建筑物区分所有权包括专有部分和共有部分。楼顶是整栋楼全体业主共有的部分，不仅属于顶层住户。专有部分是区分所有权人独自占有和使用的部分，必须满足构造和使用上的独立性。共有部分包括基本构造部分和共用部分。建筑物楼顶的使用权归所有居民，个人在楼顶进行违法行为需协商解决，如不处理可报警处理。违章建筑应依法拆除。 法律分析 一、建筑物区分所有权楼顶使用怎么认定? 楼顶的归属权。楼顶应是整栋楼全体业主共有的部分，而不仅是顶层住户共有的。《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是关于建筑物区分所有权的规定，也是我国首次以法律的形式明确了该项权利。建筑物区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有使用权及对建筑物共用部分所享有的共用部分所有权。区分，是指数人区分一建筑而各有其一部分。区分所有，是区分一建筑物的特定部分为所有权的标的。 二、建筑物区分所有包括两部分 1、专有部分。这是指区分所有权人依其所购份额对建筑物套内空间独自占有、使用的部分，在此基础上形成的权利即区分所有权人的专有权。根据《民法典》第二百七十二条的规定，专有权与一般所有权在性质上是一致的，即专有权人对其专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但因建筑物结构上的相连性，专有权人在对其专有部分行使权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。专有部分的形成条件有两个： (1)构造上的独立性，也就是要有固定的遮蔽栏，与其他区分所有权人的专有部分相隔离。 (2)使用上的独立性，一般以该部分有无独立的出入门户为判断标准 2、共有部分。这是指专有部分以外的建筑物的其他部分。包括三部分 (1)建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙等; (2)共用部分，如楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等; (3)部分区分所有权人共有的部分，如各楼层间的楼板(天花板、地板)、左右房屋之间的隔墙等。 建筑物楼顶的使用权属是归该建筑物的所有居民的，如果个人在楼顶进行生产作业或者其它情况的，属于侵占了他人财产的行为，可以与当事人协商来进行处理，如果对方拒不处理的，可以报警由司法机关进行判决，另外，如果涉及到在楼顶违章建筑的，还应当进行依法拆除。 结语 建筑物区分所有权涉及楼顶使用的认定问题，根据《民法典》规定，楼顶是整栋楼全体业主共有的部分，而非仅限于顶层住户。建筑物区分所有权包括专有部分和共有部分。专有部分是区分所有权人依其所购份额独自占有、使用的部分，需保证不危及建筑物安全和其他业主权益。共有部分包括基本构造部分、共用部分和部分区分所有权人共有的部分。建筑物楼顶的使用权属于所有居民，个人在楼顶进行违法行为应协商解决，如拒不处理可报警并依法拆除违章建筑。 法律依据 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章 人民防空工程 第二十四条 县级以上人民政府有关部门对人民防空工程所需的建设用地应当依法予以保障；对人民防空工程连接城市的道路、供电、供热、供水、排水、通信等系统的设施建设，应当提供必要的条件。 中华人民共和国人民防空法（2009修正）：第三章 人民防空工程 第二十五条 人民防空主管部门对人民防空工程的维护管理进行监督检查。 公用的人民防空工程的维护管理由人民防空主管部门负责。 有关单位应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，使其保持良好使用状态。 |
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