| 问题 | 探讨借名买房合同的法律效力 |
| 释义 | 借名买房合同效力及注意事项。根据《中华人民共和国民法典》规定，借名买房合同自成立时生效，但实际出资人仅享有债权，无物权效力。注意事项包括购房人可能反悔、有对外债务、产权人死亡可能导致继承问题，以及银行可解除贷款合同等。建议借名人与购房人签订书面协议。 法律分析 一、借名买房的合同效力如何 1、借名买房的合同效力是：意思表示自愿真实、不违反国家法律法规和社会公共利益的认定为有效。依法成立的借名买房合同自成立时生效，但由于其实际出资人与产权登记人不一致，故实际出资人对房屋仅享有债权，不具有物权效力。 2、法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第五百零二条，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 二、借名买房应该注意什么 借名买房应该注意以下方面：首先，登记购房人是否会反悔问题，要想取得房屋产权或收回购房款很困难；其次，登记购房人是否有对外债务；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承。如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据有关规定，要求提前解除贷款合同。建议借名人应当积极要求签订书面借名买房协议为好。 结语 借名买房合同的效力取决于合同当事人的真实意愿和是否违反法律法规及社会公共利益。根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同自成立时生效，但实际出资人与产权登记人不一致，实际出资人只享有债权，无物权效力。借名买房需注意购房人是否会反悔、是否有对外债务以及继承问题。建议借名人与购房人签订书面借名买房协议，以规范权益。 法律依据 城市房地产转让管理规定：第二十一条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。 中华人民共和国民法典：第三章 物权的保护 第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 |
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