| 问题 | 房改房上市需要交什么款项，交易中可能存在哪些风险？ |
| 释义 | 一、房改房上市需要交什么款项 （一）房改房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金（由市国土资源和房屋管理局代收）。 （二）未购买共有分摊建筑面积的房改房出售、交换、赠与时，须经市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积，并按规定向原产权单位购买： （1）10层以上（包括10层）的高层建筑，由产权人按市房地产测绘所测量计算的共有分摊面积以交易评估价的20%向原产权单位购买； （2）10层以下的多层建筑，按市房地产测绘所测量计算共有分摊的面积以交易评估价的10%向原产权单位购买。 （三）以标准价购买的房改房，上市增值额的80%归个人所有，20%交回原产权单位，纳入基金专户管理，原产权单位撤消的，交回上级主管部门；无上级主管的应全额存入基金专户，纳入专户管理。 （四）房改房上市，应依照国家、省、市的有关规定缴交相关税费： （1）卖方：交易服务费3元/平方米、印花税房屋产价的0.05%、个人所得税（自住满五年以上免个人所得税）； （2）买方：交易服务费3元/平方米、印花税房屋产价的0.05%、契税 二、房改房交易中可能存在哪些风险 一、确定产权的可靠性确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。 二、确认登记的面积、使用期限在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。 三、清楚房屋背景与周边环境买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。 四、确定房价的合理性通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。 五、慎重办理交易过户手续办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。有关代理行公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程，只有报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续。在房改房交易中，由于房改房的特殊性，购房者要比购买普通商品房承担更多的风险。上述所说的风险是有可能发生的，就举个交易过户的风险来说吧，在交易过户手续中，要注意不要轻易付款再过户，或者先过户再付款等，值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。所以您在不管是房改房交易或者上市都可以事先咨询相关，以保证权益不受侵害。 |
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