问题 | 预售合同和网签合同的区别有哪些? |
释义 | 预售合同和网签合同有以下区别: (一)预售合同房屋标的在出卖时是不存在的,或者是在建设中尚未竣工; (二)预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格,购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定; (三)预售商品房是附期限的行为,承购人预先支付定金或房屋价款; (四)在程序上买卖双方签订《商品房预售合同》并予公证。 一、购买期房的注意事项 (一)注意是开发商是否取得《房地产预售许可证》等开盘销售现场需公示的文件。 1、《房地产证》(记载预售项目的土地使用权)、《土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、《批准预售的房屋列表》、《房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》、经工商物价部门备案的商品房价目表、《商品房买卖合同示范文本》、经主管部门批准的项目总平面图; 2、国家相关的法律法规:《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》; 3、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人信息,项目开发进度和竣工交付使用时间,预售商品房的价格和付款方式; 4、开发商和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》,代理销售的,还应明示代理中介机构的营业执照复印件、资格证书复印件、销售委托书。 (二)签订认购书、缴纳定金 首先,需要确认到认购书中的“定金”二字,区分清“定金”与“订金”的区别。因为定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定适用于定金的法律规定,即给付定金的一方不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的一方不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同的成立起担保作用,它只是起预订作用,叫做给付订金的一方不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。 (三)预售商品房延期交付的,开发商应当承担的责任 因开发商的过错,不能按约定的时间交付房地产的,开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的,从合同约定;未约定的,为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的,开发商除支付违约金外,还应当负赔偿责任。 (四)收楼时注意事项 1、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备,查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。 2、实际交楼的标准是否与合同约定相符,比如说约定的装修标准,是否依合同约定设计等,门、地板、窗的材料是否符合约定的标准,配套的室内设施是否齐全。 3、工程质量,门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。 4、检查水、电开关是否正常,水、电表刻度是否在“0”的位置,用水通道是否畅通等等。 二、如何进行期房转让 预售商品房再转让的前提条件,商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关于续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,认定转让合同有效。转让预售商品房的,首先《商品房预售合同》应在有效期之内,在具备这一前提条件后,按照有关商品房转让的规定,办理程序如下: 1、转让方与受让方须签订转让合同(一式两份),合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。其中,转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。 2、让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的,经办人填写《预售商品房转让审批表》,报当地房屋主管部门审查。 3、易管理部门对批准转让的,通知转让双方缴纳印花税。其中两份印花税的正本由转让方与受让人各执一份,副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持有的预售契约正本移交给受让人,待房屋正式交用后,凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的,应通知转让人。 |
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