| 释义 |
法律主观：
商品房预售 资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对 商品房 预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户。接下来由 网 的小编为大家整理了一些关于这方面的知识。 商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。 (商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照 商品房买卖 合同约定支付给开发商的购房款(包括 定金 、首付款、后续付款、按揭付款)。)业内人士认为，预售资金监管成为焦点，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金。房价有望再降，这对购房者而言，自然是利好消息。 开发商资金链断裂，甚至卷款跑了，导致楼盘烂尾，苦的是掏光血汗钱或者毕生积蓄的 买房 人。对商品房预售款实施严格监管，避免开发商私自挪用，可以有效降低楼盘烂尾风险。将于3月1日起实施的《 山东 省商品房预售资金监管办法》(以下简称“省版监管办法”)，将给开发商动用预售款戴上“紧箍”。监管办法规定，商品房预售款今后将实行全程监管，专款专用，工程进度达到相应节点，开发商才能按比例申请使用监管资金，以保障购房者的合法权益。 根据省版监管办法和已于2016年3月1日起施行的《 济南 市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称“济南监管办法”)，开发商预售商品房，买房人支付的所有房价款，包括定金、首付款、购房 贷款 以及其他形式的购房款，都应当存入在监管银行开设的专用监管账户内，专户专存，专款专用。预售款实行全程监管，从取得预售证开始，到开发项目取得竣工综合验收或分期综合验收备案证明为止。 省版监管办法明确规定，开发商申请预售证，应当在房地产主管部门(济南主管部门为市城乡建设委，下同)公布的监管银行名录中选择相应的商业银行，根据预售证申请情况按幢或多幢开设对应的监管账户，与主管部门、监管银行签订三方监管协议。在预售房屋时，应当将预售款监管规定告诉买房人，在售楼处显著位置公示监管银行、监管账户等信息，并在商品房预售合同中予以明确。 未开立监管账户的，房地产主管部门不得核发《商品房预售许可证》。这意味着，不按监管办法要求开设监管账户，开发商将无法正常预售商品房。济南版监管办法更进一步提出，政府主管部门会根据开发企业上一年度诚信情况，控制开发商的 网签 面积，首次放开网签面积只占预售许可的30%。存入监管账户的预售款未达到重点监管额度，按照需要达到重点监管额度核算，放开对应的网签面积;达到重点监管额度后，才会将预售许可面积全部放开。 开发商出现违规行为，也将面临相应的惩罚。对存在未按规定将预售款全部存入监管账户、变相逃避监管、未按规定使用预售款、提供虚假材料以及其他违反监管办法或三方监管协议情形的，将被责令限期整改，记入企业及从业人员信用档案，情节严重的，还可能被暂停网签，并受到相应的 行政处罚 。 按照济南监管办法，开发商未及时将预售款存入专用监管账户、提供虚假证明材料申请降低重点监管额度，或存在其他违法违规行为，将被追究相关责任并记入不良行为记录;施工、监理单位提供虚假证明，或采取其他方式协助开发商骗取降低预售资金重点监管额度的，也将被依法追究相关责任。相比之下，省版监管办法的处罚更细更明确。 预售款全部存入监管账户后，开发商还能不能动账户里的钱?如果能用，需要什么条件，按什么标准?省、市监管办法对此都有明确规定。 以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎登陆网进行 律师在线 咨询。
法律客观：
商品房预售,是指发展商将尚未建成、取得大产证的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格,发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。商品房预售条件由于商品房预售对整个房地产业的发展起着重要的作用,客观上要求用法律对其加以规范和引导。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第五条、《城市房地产转让管理规定》第十六条的规定,商品房预售应当符合以下条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。上海市商品房预售条件上述四个条件是发展商预售商品房最起码的要求,随着房地产业的进一步发展,上海、广东等地已经在此基础上提高了商品房预售的准入门槛。以上海为例,1997年6月1日实施,2000年9月20日修正的《上海市房地产转让办法》第三十二条规定,商品房预售应当符合下列条件:①土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;②土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;③取得商品房的建设工程规划许可证;④取得商品房的建设工程施工许可证;⑤商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准;⑥已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;⑦已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议⑧已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。其中,第⑤项的规定标准由市房地资源局拟订,报上海市人民政府批准后执行。根据上海市房地资源局拟订并经上海市人民政府批准的标准规定,7层以下(含7层)的商品房项目,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;8层以上(含8层)的商品房项目,应完成基础工程并施工至主体结构2/3以上(不得少于7层)。相对而言,就商品房的预售条件来讲,上海的规定比国家和建设部的规定更为严格,这与上海房地产业的迅猛发展是密切相关的。对于购房者来说,商品房预售的条件越是严格,则购买期房的风险也就相应降低。
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