| 问题 | 烂尾房怎么处理的法律依据 |
| 释义 | 《民法典》第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 一、无权处分对合同性质有没有影响 一般无权处分影响合同效力，对于无权处分合同如果没有经过权利人追认的，则会导致合同无效。但是如果是无权处分的买卖合同，则当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 如果出卖人因为没有处分权导致买卖标的的所有权无法转移的，则买受人可以要求出卖人承担违约责任或者可以要求解除合同赔偿损失。 二、逾期交货违约责任是如何认定的 逾期交货违约责任的认定： 1、出卖人已经实际交付的，出卖人应当承担标的物逾期交付的违约责任； 2、出卖人逾期未交付标的物的，买受人可以要求出卖人继续履行交付标的物的义务； 3、出卖人不能继续履行或者符合法律规定的其他条件的，继续履行不再适用； 4、买受人可以要求解除合同，并要求出卖人承担不能交付标的物的违约责任。标的物的市场价格在签订合同后发生了很大变化。 三、买卖合同中的权利瑕疵担保责任 权利瑕疵担保又称权利瑕疵担保责任，瑕疵担保责任的一种，移转财产权利交会对方的债务人，未依法律的规定或合同的约定将应移转的财产上的权利完全转移给对方（即转移的权利有瑕疵）所应承担的责任。如买卖合同的出卖人有使买受人取得标的物的财产所有权的义务，应担保第三人不能对买受人就买卖标的主张任何权利，若第三人能主张权利，出卖人即应负责权利瑕疵担保责任；出租人有将租赁物的使用权完全移转给承租人的义务，应担保第三人不能主张妨碍承租人使用租赁物的权利，如出租人不能将租赁物的使用权完全转移给承租人，则亦应承担权利瑕疵担保责任。 权利瑕疵大致可分为两类：一种是权利不完整或欠缺之瑕疵；另一种是权利本身根本不存在瑕疵。前一种瑕疵有以下几种情况：第一，全部权利属于第三人；第二，权利一部分属于第三人，如共有物或共有权利的买卖；第三，权利受第三人权利的限制，即买卖标的之权利属于出卖人，但其上附有第三人权利的限制，如负有担保物权的标的物的买卖；第四，在出卖人的货物上有他人享有的工业产权（商标权、专利权）或其他知识产权。后一种瑕疵有两种情况；第一，债权及其他权利不存在，这限于买卖债权或其他权利的合同；第二，买卖有价证券的，有价证券经公示催告而无效。 权利瑕疵两种类型的区别在于：权利不完整或欠缺之瑕疵中，权利是存在的，只是要么不为出卖人所有而为第三人所有，要么虽为出卖人所有，但第三人于其上附有一定的权利；权利不存在之瑕疵中买卖的权利根本不存在，不论其对于出卖人而言，或对第三人而言均不存在。前一种权利瑕疵的担保既用于物的买卖，也适用于权利的买卖；而后一种权利瑕疵担保仅适用于权利的买卖。 1、成立条件 （1）权利瑕疵的原因于合同订立时已存在； （2）对方当事人不知有权利瑕疵存在； （3）双方当事人没有免除或限制担保责任的约定。权利瑕疵发生时，对方当事人得请求责任人除去瑕疵，减少对价，支付违约金及赔偿损失等。 2、责任内容 权利瑕疵担保责任的内容：在买卖的标的物上存在权利瑕疵时，则出卖人未依正当方法履行其义务，买受人可依据法律规定和合同的约定向出卖人行使其权利。买受人可以请求出卖人除去权利瑕疵，或者依《民法典》之规定中止支付相应的价款。如果标的物上权利瑕疵致使买受人无法取得标的物所有权或者致使买受人无法实现合同目的，买受人可解除合同并要求损害赔偿。 在买卖的标的物上是否存在权利瑕疵，当事人之间有争执时，其举证责任应由买受人负担。因此，在遇到第三人就标的物主张权利时，买受人应将此情况及时通知出卖人。在法院就第三人与买受人之间的争议做出有利于第三人的判决时，该判决的效力及于出卖人的权利瑕疵担保责任，即买卖标的物存在权利瑕疵的事实应该得以确认。 3、责任效力 关于权利瑕疵担保责任的效力，各国规定不尽相同。大陆法系国家大都依债务不履行的规定处理。如德国、法国、日本民法均规定损害赔偿、解除契约、除去瑕疵、拒付价款、已给付价款的可请求返还价款。在英国，当买受人取得的标的物被第三人追夺或买卖的标的物侵犯他人的商标权或专利权时，属于出卖人违反法定默示条款，买受人可请求出卖人赔偿损害。在美国，出卖人违反担保义务，区分其行为是构成实质违约还是构成轻微违约来处理。构成实质违约的，买受人可解除契约并请求损害赔偿；构成轻微违约的，买受人不可解除契约，仅可请求损害赔偿。 |
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