| 问题 | 合邦公司与黄锦福等房屋租赁合同纠纷案 |
| 释义 | 合同签订当日，黄*福、陈*琴收取了**公司5万元的租金。2006年3月，黄*福将前述房屋卖给洪-频，至今未将前述房屋交付给**公司。2006年6月27日，**公司诉至法院，请求判令黄*福、陈*琴、洪-频腾空厦门市湖滨二里22号403室房屋，并将房屋交给**公司使用;黄*福、陈*琴支付逾期交付房屋的违约金，暂计至起诉日30000元。 厦门市思明区法院经审理认为，**公司与黄*福、陈*琴之间签订的房屋租赁合同合法有效，虽然讼争房在租赁期限内因被告之间的买卖而发生所有权变动，但依法该事实不影响租赁合同的效力。判决黄*福、陈*琴、洪*应于判决生效之日起十五日内将厦门市湖滨二里22号403室房屋腾空交给**公司使用。宣判后，洪-频不服一审判决，向厦门市中级法院提起上诉。 二审法院认为，我国合同法第229条确立了“买卖不破租赁”的原则，其制定目的是为了保障承租人对租赁物使用收益过程的安全与稳定。但“买卖不破租赁”原则的适用须具备三个条件：其一，原房屋租赁合同仍然有效;其二，租赁物已交付于承租人;其三，出租人将租赁物所有权让与第三人。特别是租赁权的取得以租赁物的交付为必要，租赁标的物之交付行为客观上产生了租赁权的公示效果，在租赁物交付以前尚未产生租赁物权之法律属性，承租人在租赁合同中只有一般债权人之法律地位，不能对抗租赁标的物受让者即所有权人。而本案中，**公司于2005年6月1日与黄*福、陈*琴签订租赁合同并一次性支付租金，但是此后直至2006年6月27日**公司提起诉讼时，黄*福、陈*琴仍未将讼争房屋交付给**公司租赁使用，期间亦发生黄*福、陈*琴将讼争房屋转让洪-频，洪-频已善意取得讼争房屋所有权并装修入住之事实，故**公司在租赁合同签订一年后才起诉要求洪-频将房屋腾空交付其转租收益缺乏法律依据，本院不予支持。至于**公司要求黄*福、陈*琴承担交付不能的违约责任，可另案提起诉讼予以解决。判决撤销厦门市思明区法院一审判决，驳回**公司的诉讼请求。 |
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