| 问题 | 农村集体土地使用权买卖全解析：最新政策解读 |
| 释义 | 农村集体土地不得进入交易市场，买卖行为违法无效。只有集体组织内部成员可以买卖土地，非集体组织成员只能租赁。农村集体土地入市改革需要加快试点地方土地管理基础工作进程，开展集体土地入市重大问题研究，加强对入市收益分配和管理的政策指导，统筹推进农村土地制度三项改革工作。 法律分析 农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则买卖行为违法，合约无效。 农村集体土地所有权是归国家的，农村集体土地买卖是违法的。农村土地属于集体用地，所有权属于集体，只有集体组织内部成员才可以，非集体组织成员只能租赁。农村集体土地买卖只能通过农村集体土地流转合法获得。 作为依法审批给村民个人建房、村办企业和农业生产等，村民个人承包地及使用地的使用权，可以依法转包一般用于农业生产(未经许可不得改变用途-----用于非农建设)。 农村集体土地入市改革涉及到方方面面，非一日之功。 首先，要加快试点地方土地管理基础工作进程。 建议针对试点反映的地籍不实的问题开展实地调查，实事求是予以处理；对缺乏合法产权的土地，本着依法依规、尊重历史、合理可行的原则，提出处理意见；加快土地规划调整完善工作，允许试点地方在不违背规划调整完善原则的前提下先行调整和报批规划，同时尽快出台村级土地规划指导意见。 其次，应开展集体土地入市重大问题研究。 建议设立专题，重点开展入市范围研究，进一步明确可入市土地的对象，理顺现状用地、规划用地及相关地类转换等关系；开展入市途径研究，对三种入市途径的成本和收益进行深入分析，解决入市途径单一问题；开展入市方式研究，并结合已有的隐形入市如何纳入规范管理，统筹考虑。 再次，要加强对入市收益分配和管理的政策指导。 建议尽快出台土地增值收益金征收和管理办法，使各试点工作有所遵循；加强试点收益金收取情况的跟踪分析，及时提出建议；协调指导各试点，尽快完善集体经济组织内部入市收益分配办法，加强收益管理。 最后，还应统筹推进农村土地制度三项改革工作。 农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革相互关联，试点工作既要突出重点、专心致志，确保在试制度、试经验上取得实实在在的成果，又要统筹兼顾、协同推动，形成改革合力，做大改革效应。 结语 农村集体土地入市改革是一项复杂的任务，需要从基础工作、重大问题研究、政策指导和统筹推进等方面进行综合考虑和实施。首先，应加快试点地方土地管理基础工作，处理地籍不实问题，完善土地规划调整工作。其次，要开展集体土地入市的重大问题研究，明确入市范围、途径和方式。再次，应加强对入市收益分配和管理的政策指导，出台征收和管理办法，跟踪分析收益情况，并协调指导各试点完善收益分配办法。最后，要统筹推进农村土地制度三项改革，确保试点工作取得实质性成果，并形成改革合力，最大化改革效应。这需要时间和努力，但将为农村土地制度改革带来积极的变革。 法律依据 中华人民共和国农业法（2012修正）：第九章 农民权益保护 第七十一条 国家依法征收农民集体所有的土地，应当保护农民和农村集体经济组织的合法权益，依法给予农民和农村集体经济组织征地补偿，任何单位和个人不得截留、挪用征地补偿费用。 中华人民共和国农民专业合作社法（2017修订）：第八章 扶持措施 第六十八条 农民专业合作社从事农产品初加工用电执行农业生产用电价格，农民专业合作社生产性配套辅助设施用地按农用地管理，具体办法由国务院有关部门规定。 中华人民共和国防沙治沙法（2018修正）：第四章 沙化土地的治理 第二十五条 使用已经沙化的国有土地的使用权人和农民集体所有土地的承包经营权人，必须采取治理措施，改善土地质量；确实无能力完成治理任务的，可以委托他人治理或者与他人合作治理。委托或者合作治理的，应当签订协议，明确各方的权利和义务。 沙化土地所在地区的地方各级人民政府及其有关行政主管部门、技术推广单位，应当为土地使用权人和承包经营权人的治沙活动提供技术指导。 采取退耕还林还草、植树种草或者封育措施治沙的土地使用权人和承包经营权人，按照国家有关规定，享受人民政府提供的政策优惠。 |
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