| 问题 | 未经同住人同意公房使用权转让有效吗 |
| 释义 | 根据《上海市房屋租赁条例》第38条第二款的规定，“公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意”。 由于公房的性质是一种国家福利，这种福利不仅是给予承租人，也是给予同住人的，未经同住人将公房使用权转让是对同住人权益的侵犯，所以原则上应认为是无效的，但特殊情况例外。具体而言，分以下几种情况： 1、原同住人已搬离公房，受让人已实际入住。 这表明原同住人是以搬离的行为对公房承租权转让进行了认可，这种情况下可认为同住人已同意，因而转让有效。如果同住人有证据证明其搬离是基于原承租人的欺诈、协助、诈骗等的，那他可以向原承租人要求赔偿。 2、受让人尚未实际入住公房，仍居住在内的同住人有证据证明承租人没有经过其同意而进行了转让，或者在同住人已搬离的情况下，同住人有证据证明搬离是基于承租人的欺诈导致的，这时，这种转让就是无效的。受让人的损失可向承租人(即转让人)主张。 由此可见，在未经同住人同意的情况下，公房使用权转让是否有效，关键要看受让人是否已“入住”(特别要注意的是，入住与交房的时间点是不一致的，入住是指受让人已实际居住，交房是指受让人拿到钥匙，交房是入住的前提，两者之间有一个时间差。因此，即便受让人拿到了钥匙但还没有住进去，这也不能叫“入住”)。在未经同住人同意的情况下，如果没有入住，转让就是无效的，受让人的损失可向承租人(即转让人)索赔。如果已经入住，本着维护交易秩序稳定的目的，转让就是有效的，同住人的损失只能向承租人索赔。 |
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