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问题 开发商违法售房行为有哪些
释义
    1、房地产开发企业采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;
    2、房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房;
    3、开发商将商品住宅未按套销售,而是分割拆零销售;
    4、开发商在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人,即“一房二卖”。
    一、什么情况下可以要求退还购房定金?
    购房定金是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式。不想买房了定金能不能退还,要看具体的情况:
    1、如果开发商不具备商品房销售资格的,那么不想买房,定金可以退回。我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此,如果商品房不符合销售条件,而购房者已经交纳了“定金”,那么无论双方是否约定“定金”退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者。
    2、如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为,或者双方在签订购房合同时对合同条款协商不下,那么在这种情况下,开发商也是应当退还购房定金。
    3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定,因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是应当返还定金的。比如,由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款,那么也可以要求退回定金。
    4、在武汉市房地产限购情形下,部分购房人存在侥幸心理,伪造身份信息或购房信息,未通过房地产部门限购审查的,或在开发商销售人员误导下交付定金的,由于不具备购买商品房的身份条件,在此情形下签订的房屋买卖协议或认购协议均是可以依法撤销,购房者有权要求返还已支付的定金。
    二、非法吸收公众存款的要件是什么
    非法吸收公众存款的四个要件如下:
    1、未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金;
    2、通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传;
    3、承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报;
    4、向社会公众即社会不特定对象吸收资金。未向社会公开宣传,在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的,不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。
    非法吸收公众存款罪是指违反国家金融管理法规实施非法吸收公众存款或变相吸收公众存款,扰乱金融秩序,从而构成犯罪。
    以下行为均可能构成非法吸收公众存款罪,具体为:
    1、以高额付息方式吸收不特定公众“存款”;
    2、以筹集发展资金为名向不特定公众“借款”;
    3、不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金;
    4、不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的,以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金;
    5、不具有发行股票、债券的真实内容,以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金;
    6、不具有募集基金的真实内容,以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金;
    7、以投资入股的方式吸收社会公众存款;
    8、以委托理财的方式非法吸收资金;
    9、以“认购商铺使用权”和“内部职工集资”的名义吸收公众存款;
    10、以加盟补贴名义吸收公众存款。
    三、当事人能够要求解除买卖合同吗
    当事人能够要求解除买卖合同,如遇到以下情景,购房者有权依法解除合同(退房),并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。
    1、开发商擅自变更规划设计:指在商品房预售之后,开发商变更规划设计,影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房,商品房销售后,开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更,开发商应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复,15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由开发商承担违约责任。
    2、商品房面积误差过大:指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。如果购房合同中有约定的则按照约定处理,未约定处理方式的,依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定,面积误差比绝对值超出3%时,购房者有权选择退房。购房者选择退房,开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者,同时支付已付房价款利息。
    3、商品房套型误差:指按套(单元)计价的商品房,开发商应当在合同中附所售房屋的平面图,平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房,套型与设计图纸不一致,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款,购房者退房的,由开发商承担违约责任。
    4、按揭贷款申请未获批准:指商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
    5、开发商迟延交楼:指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间,若开发商未能在约定期限交付,购房者有权要求开发商退房,并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,购房者有权要求解除合同;法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月;如购房者没有进行催告的,应当在解除权发生之日起一年内要求解除购房合同,否则,解除权消灭。
    
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更新时间:2025/2/24 22:45:09