| 问题 | 存量房和商品房的区别 |
| 释义 | 1、存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的库存待售的房产。 2、存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。 3、商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。 一、二手房交易税费要怎么算 1．契税：根据国家规定，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳契税。住宅类房屋按房款总价的1％－3％交纳契税，非住宅类房屋按计税参考价的3％交纳。 具体的比例要根据国家相关政策，还有购房者的时间、价格、面积、等因素来确定。 2．个人所得税：一种为（评估价格－房产原值－税金－合理费用）×20％，另一种为核定征收计算方法为：评估价格×1％。 3．营业税：个人出售购买2年（含2年）以上的普通住房，免收营业税。对二手房来说，营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5．6％。 4．土地登记费：33元／套，交易评估费：评估价×0．3％，测绘费：建筑面积×1．36。如果是二手房的话，还要缴纳一定的中介费，价格为交易价格的2％。另外，还需要缴纳土地收益金，按地段等级收费标准×土地分摊面积。 二、期房和现房的区别有哪些 期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行。购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。期房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。现房是指具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售商品房的大产证，消费者在与开发商签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。在一手房市场上，在售楼盘大多为期房，少数项目是现房销售。在二手房市场上，在售房源大多为现房，只有少部分次新房可能由于买家刚购入不久就转手，还处于期房阶段。期房的优点在于，由于尚未竣工就开始出售，一般价格要比现房便宜些，可以前期介入挑选自己中意的房源，且肯定是新房；缺点在于，由于尚未竣工就出售，存在一定风险，一些前期承诺的规划可能会改变，如果开发商资金出现问题，甚至可能成为烂尾楼。现房的优点在于，房屋的质量、小区的环境和配套等设施一目了然，产权清晰，有些二手房还带有装修，买入后即可入住，不用担心房子会变样；缺点在于，价格相比期房时要略贵一些，有些二手房在出售前有人住过，对于有新房情结的客户来说会有一定遗憾。 |
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