| 问题 | 未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定 |
| 释义 | 根据《民法典》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”、“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”、“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。合法转租时，二房东、房东和新房客之间会产生如下法律责任： （1）房东与二房东之间的租赁关系，不因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。二房东并应就因新房客应负责的事由所生的损害向房东负赔偿责任，只要发生了该损害事实并可归责于新房客，二房东就应负赔偿责任。 （2）二房东为转租人，其与新房客之间的转租关系与一般租赁关系并无区别。 （3）房东与新房客之间，并不存在直接的法律关系。但新房客应当直接向房东履行承租人应当履行的义务，房东也可以直接向新房客行使“二房东”的权利，在这些情况下发生的债务房东可向第三人要求偿还责任。就新房客而言，负有保管租赁物的义务。不尽保管义务以致租赁物发生毁损灭失等损害时，应向房东负赔偿责任，张某为连带债务人；对房东负有侵权损害赔偿义务，如其对租赁物构成侵权行为时，房东可直接向其请求损害赔偿，房东与张某为连带债权人。在租赁关系终止时，新房客对于房东负有返还租赁物的义务。此时张某仍是连带债务人；除经特别约定，新房客对房东不负租金支付义务。 （4）转租是以二房东存有租赁权为基础的。在二房东的租赁权因合法终止等原因消灭时，新房客不能向房东主张租赁权。如因此新房客不能得到租赁权而受有损害时，新房客也只能向二房东请求赔偿。房屋的转租必须符合的条件有以下三点： （1）房屋转租，应当订立转租合同； （2）转租合同须经原出租人书面同意； （3）转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。而且，在转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。 |
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