| 问题 | 可以判断出租人同意转租的情形 |
| 释义 | 判断出租人是否同意转租，可以从明示与默示、在事前同意还是事后同意。 1、出租人与承租人可以在订立租赁合同时，通过约定明确承租人享有转租的权利，如果双方的租赁合同对承租人转租已经作出明确约定，应当视为出租人同意转租。此种同意就是事前的同意。 2、如果双方的租赁合同对转租没有作出明确约定，承租人将租赁物转租的，既可以在承租人实施转租行为前取得出租人同意，也可以由承租人在转租后取得出租人的追认。此时，承租人应当将转租的事项通知出租人，由出租人作出是否同意的意思表示。 3、出租人明示的同意可以是口头的形式也可以是书面的形式，出租人以口头形式表示同意的，以对话形式表示同意的情况下，既可以是由出租人直接向承租人以口头或电话方式直接表示同意，也可以是由居间人或第三人转达同意转租的意思表示；默示的表示行为是指行为人没有作出明确的表示，但是可以根据法律规定进行推知。比如：承租人在租赁期间告知出租人意图转租，出租人虽未直接回复，但接受了第三人直接给付的租金且没有向承租人提出异议，表明出租人以默示的表示方式同意承租人转租。 一、非法转租是否属于不当得利 不构成．承租人和转租人的合同是有效的，直到出租人跟承租人解除合同。 非法转租，承租人与次承租人所签订的合同是否有效？ 有三种不同的观点： 第一种观点：合同无效。根据《民法典》224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租行为必须经过出租房同意，未经出租人同意而转租的行为其性质显然属非法转租，那么转租合同应属无效合同。 第二种观点：效力待定合同。根据《民法典》51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。非法转租应当属于无权处分，因为，对于转租而言，虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有、使用权，而非他人的财产，但承租人擅自将占有、使用权转让他人，实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为。转租合同应属效力待定合同。 第三种观点：合同有效。非法转租合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立，所以转租合同应属有效合同。 首先根据民法典规定，租赁合同为诺成性合同。转租合同从双方意思表示一致时即生效。其次转租符合合同的功能，法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，在某种情况下，还可以确保其收益。最后根据合同自由的原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同，债权合意成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。 注意，认定转租合同为有效合同必须有一个前提即次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下，对善意相对人给予特别保护，认定转租合同为有效合同。 |
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