| 问题 | 济宁市征收住宅建房征地补偿标准 |
| 释义 | （一）征收住宅用作商业用房，已取得营业执照、办理税务登记并有纳税记录，且营业执照、税务登记证与房屋所有权证注明的地点相一致的，按照下列标准给予补偿：` 1、1—5年(含5年)的，按同类房屋评估价格提高30%的标准给予补偿; 2、5—10年(含10年)的，按同类房屋评估价格提高40%的标准给予补偿; 3、10年以上的，按同类房屋评估价格提高50%的标准给予补偿。办公、生产、仓储房屋用作商业用房，参照以上标准执行。 一、河道整治房屋拆迁的补偿标准 依据相关法律的规定，对房屋进行征收拆迁的，拆迁补偿的标准由房屋的价值确定，征收时要对房屋的价值进行评估。 相关法律规定 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： (一)被征收房屋价值的补偿； (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 二、商业营业用房拆迁补偿方式 对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式： 1、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定 比如黑龙江某地在拆迁办法中规定，拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。 2、也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策 比如浙江某地区规定，在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。 3、参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同 江苏此种补偿标准比较常见，比如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。 4、一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿 张家界市规定对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改非。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。 5、采用混合标准 比如重庆某地区规定：（一）临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。（二）其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。 对于住改非的补偿一方面要根据各地关于此方面的规定；但另一方面由于此些规定的效力一般非常低，多是以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审判的参照，不合理之处的存在亦不是不可能。故实际的律师参与对于实现住改非的商补标准不失为一种合理的选择。 法律依据： 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 停业损失和装修费，各个地方会有不同的规定，装修费由拆迁人和被拆迁人协商，协商不成，评估确定。 |
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