| 问题 | 买房时如何警惕开发商的欺诈销售行为 |
| 释义 | 从法律上来讲，对于已抵押物的出售，并不绝对禁止，只要履行必要的法律义务后，就可以出售。但是，房产商在未告知购房者房屋已经抵押的情况下，隐瞒事实，将房屋出售给购房者，在法律上是不允许的。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。开发商隐瞒房屋已经抵押的事实，以欺诈方式出售该房屋，会导致合同无效或者被撤销、解除。合同无效或者被撤销、解除的，其法律后果主要包括以下2个方面：一是返还财产。在合同被宣布无效时，如果一方或双方已经将财产交付对方，取得财产的一方应将已取得财产归还对方。二是赔偿损失。 由于房屋已经抵押，买房者再次使用房屋作为抵押物向银行贷款时，银行出于自身放贷风险的考虑，可能会拒绝向买房者提供贷款。第二种危害是增加了潜在的风险。如果开发商到期不履行还款义务，银行作为抵押权人可就该房屋行使优先受偿的权利。 在这种情况下，买房者已经向开发商全部或部分的支付了购房款，同时又无法对房屋行使所有权，买房者落了个“钱房两空”，只好走向找开发商寻求赔偿的困难道路。根据我国现有法律，对商品房买卖中的欺诈行为的赔偿标准实行“限额赔偿”，即房地产开发商以不超过购房者已付购房款一倍的赔偿额承担责任。这就是说，对超过限额部分的损失，法律是不予保护的。事实上，随着我国房地产市场行情的变化，房价不断上涨，买受人在依法解除买卖关系并退房后，按原购房价格根本无法买到相同区域、相同类型、相同大小的房屋。 《民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十条【不动产登记机构和不动产统一登记】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 |
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