| 问题 | 农村私有房屋买卖纠纷 |
| 释义 | 1、从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。 2、从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至是更长时间。 3、从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住房屋。但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续。 4、从诉讼的起因看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。 5、从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。 二、我国法律规定在农村应该享受房屋买卖权利的条件 在农村宅基地的房屋，《土地管理法》规定：一户只享受一宅。按照法律规定，在农村应该享受房屋买卖权利的人，一、必须是本村的村民。二、这个人在村里没有住宅。再一个是本村的居民因为结婚、分居、分户这样也可以购买房屋；同时规定卖房的人不得再申请宅基地。另外对于不属本村村民可以在本村享受宅基地，国家有几个特殊规定：一是在外面当兵的现役军人也可以在村里没有居住的情况下可以购买；二是退离休的干部、职工，回原籍落户的，在农村确无房居住的，也可以申请宅基地；其他的几种情况必须是县以上人民政府做出特殊规定的。否则其他人不得在农村购买宅基地。 一、农民房怎样买卖才有效？ 农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件： 1、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。 2、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。 3、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己财产有占有、使用、和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。 4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。 |
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