| 问题 | 划拨土地使用权价格怎样评估怎样计算价格的？ |
| 释义 | 对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种情况：一是根据国家有关法律规定，划拨土地使用年限设定为无限年期；二是根据评估宗地的设定用途设定其年限为该用途的法定出让年期。笔者在实际工作中更倾向于后一种做法。事实上无论是出于何种估价目的对划拨土地使用权价格进行评估，都是委托方（企业）的一种经济行为，诸如作价入股、抵押、企业改制等等。根据我国法律规定，土地一级市场由政府控制，进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得的才能转让。因此，划拨土地如果由于经营需要进入二级土地市场，必须要转为有偿使用，包括出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资（入股）等几种方式，其中出让在以上几种方式中占比例，而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期限制。为了能与有偿使用土地一定年期的价格相协调，笔者认为划拨土地使用权价格评估中应设定有限使用年期，一般的，其年限设定与国家法定同类用途的出让年期一致。 二、划拨土地使用权价格的评估方法根据《城镇土地估价规程》，划拨土地使用权价格评估，可采用还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，简单来说可以通过正算和倒算两种途径计算划拨土地使用权价格。 （一）正算法正算法是直接根据“平均取得和开发成本”进行评估计算。依据成本逼近法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地权来确定土地价格的估价方法。即土地价格是由重置土地取得费用、土地开发费用、税费、利息、利润、土地权累加而成，类似于商品价格的构成，清楚明确，易于被社会各界理解、认可。其中，土地权源于“地租”，应当归土地者――国家，因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润之和。 （二）倒算法倒算法是先采用还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法等常用宗地价格评估方法，计算出一定年期、一定开发程度及容积率水平下的出让土地使用权价格，这个价格包括土地取得费、土地开发费和土地三大部分，再根据划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的区别，倒算出划拨土地使用权价格。目前，很多地方都是以评估地价的一定比例收取土地出让金（土地），出让金比例比较固定，例如廊坊市就由原市土地管理局、市物价局合发了廊土[2001]8号文件，象基准地价一样，规定了不同级别、不同用途的国有土地使用权出让金标准。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权的价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金。 |
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