| 问题 | 民法典房屋租赁合同纠纷司法解释有哪些 |
| 释义 | 民法典房屋租赁合同纠纷司法解释的主旨是明确了城镇房屋租赁合同纠纷的具体应用法律问题，包括出租人未取得规划许可证或未按规定建设的房屋合同无效，临时建筑的租赁合同无效，租赁期限超过临时建筑使用期限的部分无效等。同时，解释还规定了出租人就同一房屋订立多份租赁合同时承租人的确定顺序，优先权给予已合法占有房屋、已办理登记备案手续和合同成立在先的承租人。 法律分析 一、民法典房屋租赁合同纠纷司法解释有哪些 房屋租赁合同纠纷司法解释为2020年12月23日修正的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 二、出租人就同一房屋订立数份租赁合同如何确定承租人 根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，已经合法占有租赁房屋的可以优先成为承租人，随后已经办理登记备案手续的可以成为承租人，最后合同成立在先的可以成为承租人。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： (一)已经合法占有租赁房屋的; (二)已经办理登记备案手续的; (三)合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。 结语 根据以上所述，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释为2020年12月23日修订。该解释明确了城镇房屋租赁合同纠纷的适用范围、出租人未取得建设工程规划许可证或未按规定建设的房屋的合同无效性，以及出租人未经批准或未按批准内容建设的临时建筑的合同无效性等问题。此外，解释还规定了出租人就同一房屋订立多份租赁合同时承租人的确定顺序。根据民法典的相关规定，如果无法取得租赁房屋的承租人请求解除合同和赔偿损失，将依法处理。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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