| 问题 | 还建房与商品房之间究竟有哪些区别 |
| 释义 | 还建房与商品房之间的区别有：还建房要求买受人支付定金或房价款，商品房一般要求买受人支付首付款；还建房要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上，商品房要求已通过竣工验收；还建房是将正在建设中的商品房预先出售给买受人，商品房是将竣工验收合格的商品房出售给买受人。 一、商品房的预售和现售有哪些区别 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称'卖楼花'。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。 二、商品房买卖合同与预售合同的区别 1、标的物不同： 商品房预售合同是标的物为还在建设中的房屋，具有不可预见性。 商品房买卖合同是标的物在法律上呈现出复杂的形态。标的物既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。 2、合同履行周期不同： 商品房预售合同在商品房预售交易中，从订立合同到房屋竣工需要较长的时间。在订立合同后房屋完工前可能出现很多情况影响房屋的竣工，所以对于预购方存在一定的风险。 商品房买卖合同一般买卖合同成立后，出卖人即负有交付买卖标的物及转移所有权的义务。 3、支付方式不同： 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。 商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据。 三、商品房出售条件是怎样的 商品房出售条件是： 1、企业主体资格合法； 2、用地合法，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3、规划、建设手续合法，持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4、符合工程质量标准，已通过竣工验收； 5、保障被拆迁人的利益，拆迁安置已经落实； 6、达到基本使用条件； 7、物业管理方案已经落实。 商品房销售认购书签署的流程如下： 1、买受人与售房单位达成购房意向后，在售房单位或经纪机构签订认购书； 2、买受人与售房单位确定房间号，同时交付定金； 3、售房单位交给买受人签约须知，指明正式签约程序。 综上所述，商品房要出售，需要满足企业主体合法、用地、持有相关证件、已通过竣工验收、达到基本使用条件，以及物业管理方案落实的条件。商品房销售签署认购书，可以在销售机构签署，签署时需要交纳定金。 【本文关联的相关法律依据】 《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 |
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