| 问题 | 上海购房二套房政策 |
| 释义 | 上海房产政策调整：提高购房缴纳社保年限至5年，单身人员不得购房；二套房首付比例普通住房为50%，非普通住房为70%；严禁使用首付贷和过桥贷款；鼓励企业自建人才公寓。购房认定标准：已结清商业贷款再贷款算首套，未还清算二套；夫妻一方婚前购房用公积金贷款，婚后以夫妻名义共同贷款需根据偿付能力和信用状况灵活把握利率和首付比例；准备结婚但未领结婚证，一方有房产和房贷，另一方无房产和房贷，共同购买新房算二套。 法律分析 政策如下： (一)买房缴纳社保由2年提高到5年，且单身人员不得购房。 1、要求从严执行住房限购政策。提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在上海市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。 2、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。 (二)二套房首付比例为普通住房50%，非普通住房70%。 1、对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 2、购房人在申请贷款时还应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。 (三)购房严禁使用首付贷、过桥贷款。 严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为开展专项整治。 (四)鼓励企业自建人才公寓。 鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(单位租赁房)，向职工出租。 上海二套房认定标准 1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套若贷款未结清——算二套。 2、个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上。 夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清——算二套房以上。 3、准备结婚两人还没有领取结婚证一方名下有房产和房贷未还清另一方没有任何房产和房贷记录现在两人一起购买新房登记两个人名字没有贷款记录的人申请贷款二人因共为产权人从银行按揭贷款买房算二套。 结语 上海市针对购房政策进行了一系列调整，包括提高买房缴纳社保年限和限制单身人员购房，调整二套房首付比例，严禁使用首付贷和过桥贷款，鼓励企业自建人才公寓等。同时，对于夫妻共同贷款和未结婚但共同购房的情况，银行将根据借款人的偿付能力和信用状况等因素进行灵活处理。这些政策的出台旨在进一步规范房地产市场，促进房地产市场的健康发展。 法律依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条_以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 |
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