| 问题 | 商品房买卖合同无效的情形，商品房买卖合同无效怎么办 |
| 释义 | 一、商品房买卖合同无效的情形最高人民法院公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》突出的特点是强调对房屋买受人的保护，规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤销的情形，因而对于减少商品房开发商侵犯买受人合法权益的现象具有积极意义，这些合同无效、解除或被撤销的情形包括（其中前5项，购房人可要求双倍赔偿），11种情况买卖合同无效或被解除： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 3、开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 4、开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 5、开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 6、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋； 7、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； 8、因房屋质量问题严重影响正常居住使用； 9、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出3%； 10、出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行； 11、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。 二、商品房买卖合同无效怎么办？商品房买卖合同无效，购房者可以要求开发商承担缔约过错责任而不是违约责任。缔约过错责任的赔偿范围是信赖利益的损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点： （一）为信赖对方订立合同的邀请而与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用； （二）因为信赖对方订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失； （三）为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失； （四）为支出以上费用所损失的利息。需要注意的是，以上损失仅指直接损失，对于造成的间接损失（即如果合同有效并实际履行，合同当事人必将获取的各种机会和利益）是不包括在赔偿范围内的。 |
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