| 问题 | 青岛市城市房产交易管理办法［已被修正］ |
| 释义 | 第一条为加强对城市房产交易的管理，维护正常的房产交易秩序，保障当事人的合法权益，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条本办法所称房产交易是指个人之间、法人之间、其他组织之间及其相互之间进行的有偿转移房屋所有权或使用权及相关土地使用权的行为，包括房产的买卖、交换、抵押、典当、租赁等。 房产交易中房屋租赁的管理，按照《青岛市城市公有房产管理暂行办法》和《青岛市城市私有房屋管理办法》等有关规定执行。 房产的赠与，依照本办法的有关规定管理。 第三条本办法适用于市南、市北、台东、四方、沧口等五区，各县级市、崂山区、黄岛区的城区和建制镇驻地。 第四条青岛市房产行政管理部门是青岛市的城市房产交易主管机关。 青岛市房屋产权产籍监理机构负责市南、市北、台东、四方、沧口等五区内的城市房产交易行政管理工作，各县级市、崂山区、黄岛区房产管理部门负责本辖区内的城市房产交易行政管理工作。 第五条房产交易行政管理部门的主要职责是： （一）审查房产交易当事人的资格，查验交易房产的权属； （二）办理房产交易监理登记手续； （三）确认交易房产评估价值； （四）进行房产交易的咨询，指导房产交易活动； （五）按其职责查处房产交易活动中的违法行为。 第六条房产交易应在房产交易市场内进行；房产交易市场的设置，须经房产行政主管机关批准；房产、土地、工商等行政管理部门在房产交易市场内按各自的职责进行管理。 第七条房产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 禁止私下交易、隐瞒房价及其他损害国家、集体和他人合法权益的行为。 第八条有下列情形之一的房产，不得进行交易： （一）无合法房屋所有权证明和土地使用证明的； （二）房屋所有权或使用权及相关土地使用权有纠纷的； （三）房屋所有权证及相关土地使用权证与现状不符的； （四）房屋已列入规划改造范围且规划管理部门已核发建设用地规划许可证的； （五）依法限制该房屋所有权转移的。 第九条房产交易当事人办理房产买卖监理登记手续时，须持买卖契约和下列规定文书： （一）个人出卖房产的，须交验居民身份证、房屋所有权证、土地使用证；个人买房的，须交验居民身份证；委托代理人买卖房产的，代理人须出具经过公证的授权委托书。 （二）单位出卖自管房产的，须提交房屋所有权证、土地使用证；单位购买房产的须出具单位证明；委托代理人买卖房产的，代理人须出具单位法定代表人的授权委托书。 单位购买私有房产的，还应遵守《青岛市城市私有房屋管理办法》的有关规定。 第十条具备房屋开发经营资格的单位出售商品房屋，须持营业执照、建设工程规划许可证和土地使用等证明，到房产交易行政管理部门办理出售房屋登记手续。其中：出售已竣工商品房屋的，还须交验房屋竣工验收证明；预售在建商品房屋的，还须交验投入的开发建设资金（不含土地出让金）已达到计划总额的20％以上，或地下基础工程建设已完成的有关证明。 第十一条房屋所有人出卖共有房屋，须提交房屋共有人同意出卖房屋的书面证明；出卖已出租的房屋，房屋所有人须提前三个月书面通知承租人。 对出卖的房屋，在同等条件下，房屋共有人或房屋承租人有优先购买权。但房屋共有人或承租人在接到房产交易监理部门通知后，在三十日内不回复的，视为放弃优先购买权。 有租赁关系的房屋出卖后，对尚未终止的原租赁合同，新的房屋所有人和原承租人应继续履行。 第十二条房产交换、赠与，当事人应按照本办法买卖房产的有关规定办理监理登记手续，并缴纳税费。 第十三条以房产进行抵押、典当的，当事人应在签订抵押、典当协议时，到房产所在地房产交易行政管理部门登记。 抵押期或典当期满，房屋所有权转移的，当事人应按照本办法买卖房产的有关规定办理监理登记手续。 第十四条已确认产权的房产交易，当事人须委托房产交易评估机构评估房产价值，并按规定缴纳评估费。 房产交易当事人办理房产交易监理登记手续，须按规定缴纳交易监理费。 评估费、交易监理费的标准，由青岛市房产行政管理部门会同物价部门制定，按规定的程序报批。 第十五条房产交易当事人须按规定纳税。 在房产交易中土地有增值的，由房产交易行政管理部门按国家规定收取土地增值费。 第十六条房产买卖价格，由房产交易当事人协商议定；协商议定的价格明显低于现行市场价格的，按市场价格计征税费。 第十七条房产交易行政管理部门在接到交易当事人的房产交易监理登记申请后进行审查，对符合规定的，应在三十日内办理房屋所有权转移登记手续。 第十八条房产交易中，房屋所有权发生转移的，房产交易当事人应按有关规定办理土地使用权转移手续。 第十九条任何单位和个人都有权检举、揭发房产交易中的违法行为。有关部门要保护举报人，对举报有功者，由房产交易行政管理部门给予奖励。 第二十条对私自进行房产交易的，由房产交易行政管理部门责令补办房产交易有关手续，缴清税费，对当事人按应缴房产交易监理费的一至三倍处以罚款。 对隐瞒房价的，除责令其补交税费外，对当事人按应缴房产交易监理费的一至三倍处以罚款。 第二十一条对在房产交易活动中有违反工商行政管理法律、法规行为的，由工商行政管理部门依照有关规定进行处理。 第二十二条对在房产交易活动中有违反国有资产管理法律、法规行为的，由国有资产管理部门依照有关规定进行处理。 第二十三条当事人对房产交易行政管理部门的行政处罚决定不服的，可在接到行政处罚决定书之日起十五日内，向青岛市房产管理部门申请复议；对复议决定仍不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉；当事人也可以在接到行政处罚决定书后依法直接向人民法院起诉。 对逾期不申请复议或不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的部门申请人民法院强制执行。 第二十四条房产交易中发生纠纷的，当事人可以依照《青岛市城市房产纠纷仲裁条例》申请房产纠纷仲裁机构进行仲裁，也可以依法直接向人民法院起诉。 第二十五条房产交易监理部门的工作人员在房产交易活动中，滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门给予行政处分和经济处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 第二十六条按住房制度改革有关规定购买房屋和以所购买房屋进行交易的，依照住房制度改革的有关规定执行。 第二十七条涉外房产交易按有关规定执行。 第二十八条本办法具体应用中的问题，由青岛市房产行政管理部门负责解释。 第二十九条本办法自发布之日起施行。 一、公证处房子公证有效吗 有效。 1、房产公证由房产所在地或房产合同当事人一方所在地或房产合同签订地的公证处受理，有法律效力。 2、房产公证的法律效力如下： （1）房产公证可确保房产交易行为的真实性 民事行为的真实性包括两层意思：一是该行为确系行为人所为；二是行为人所为确系本人真实意思的表示。在房产交易中，交易人亲自实施交易行为基本上没有问题，即使出现问题也容易被发现和纠正；问题较多的是交易人的行为基于其对交易物的错误认识所为。 而房产交易如果经过公证，通过公证机构严格、详细的询问、告知、审查程序和证据提留措施，使交易人诚实、详尽地交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性，就能有效地避免此类问题的发生。 （2）公证可确保房产交易行为的合法性 确保房产交易行为合法，难度最大的是保证交易行为不与任何法律规定相抵触。把公证作为一些房产交易的必经程序，让具有全面掌握并正确理解相关法律规定能力的专业法律人对交易行为进行审查，可确保交易行为的合法性。 房产公证是指公证机关根据当事人的申请，依法证明与房产有关的法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性的活动。房产公证虽然不是房产交易的必须环节，但经过公证处的审查，当事人可以避免很多风险，且经公证的购房合同或是协议可以直接向法院申请执行。 |
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