| 问题 | 怎样拟定房屋购买合同 |
| 释义 | 房屋买卖合同的内容由买卖双方协商约定，包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式等内容。 《商品房销售管理办法》 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 一、房屋买卖的一般流程是什么 1、受理登记或申请。本市居民提供身份证（或户口本或中国护照）、外省市居民提供居民身份证和暂住证或北京市居住工作证或中国护照；房屋买卖合同（原件）（已购公房还需提供原公房购房合同）；原房屋所有权证（原件）等有关文件和证明在交易所进行登记； 2、权属审核。交易所在双方登记之后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核，并向主管部门报批，待批准后再通知买卖双方来交易所办理过户手续； 3、买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、图章等同时到交易所，在交纳了买卖过户手续、契约、印花税等税费后就可以办妥过户手续。作为证明，交易所会给买方发放《房屋卖契》，并把有关文件转给房屋所在地的区、县级房屋土地管理部门。在办理过户手续的过程中，买卖双方必须亲自到场，而要代办的话，代为办理的人要出具交易人开办的有效的委托书。 4、颁发证书或证明。办理完了过户手续，买房人还要到房屋所在地的区、县房产部门的房政科领取房屋所有权证。买卖整宗房屋的，只须买方到场即可；如交易的是整宗房屋中的一部分，那么卖方也应到场，另行办理房屋产权的变更登记。 二、房屋买卖税费要怎么计算 国家收取的税费： 1契税：成交价的1．5％，买方； 2、印花税：成交价的0．1％，买卖双方各0．％； 3、已购公房要交每平米15．6元的土地出让金，商品房不用，买方交； 4、营业税：按原购房合同或房产证发证日期，不足5年的要交成交价5．5％的营业税，卖方承担； 5、个人所得税：8月1号起征，差额（成交价－合理费用）的20％，合理费用包括原购房价、买卖过程中交纳的税费。 个税征收有优惠政策：1年内买房可减免个税。卖方承担。 如果是通过中介公司交易，还需要交纳： 1、代理费：大概是成交价的2．5－3％，买方承担； 2、过户费：1000－3000元不等，买卖双方各一半； 3、贷款的话，还有贷款手续费：1000元左右，贷款过程中还有些评估费、律师费等，几百元的样子。买方承担。 注意：如果卖方要求的是净房价，那所有费用都要由买方来承担了。或者双方协商。 |
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