| 释义 |
买卖不破租赁的例外情形具体如下：
1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁；
3、除了以上情况，在以下两种情况出现时，新房东也有权要求原租客腾让房屋：
（1）当事人另有约定如果原房东与租客在租赁合同中约定在租赁期内房屋的产权发生变动，租赁合同将于产权变更之日终止。那么房屋通过买卖产权完成变更后，原房东和租客的租赁关系就结束了，此时新房东有权要求租客搬走；
（2）新房东行使合同解除权如果租客存在不按时交纳租金，或者擅自转租等行为，严重影响租赁合同的继续履行，那么新房东可依照租赁合同（如果约定了出租人合同解除权）或者法律规定行使解除权，要求解除租赁关系，让租客腾出房屋。综上所述，在二手房买卖中，作为房屋买受人，经常遇到房屋尚在租赁的情况，如果当初签订的租赁合同经过备案登记，承租人就可以要求继续使用房屋。如果买受人提出解除合同，需要给向承租人一笔违约赔偿金。没有登记的，除非有充分证据，否则就不能用这个原则。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零三条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四条
租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
|