| 问题 | 房屋出租后还能卖吗？ |
| 释义 | 出租房屋后能卖房，但是出租人需要在出卖之前的合理期限内通知承租人，除出租人的共有人或近亲属要购买的以外，承租人享有优先购买权；如果承租人未购买的，则他人买卖房屋也不影响其租赁合同的效力。 一、房屋租赁人的租赁人优先购买权 承租人对租赁的房屋享有同等条件下优先购买的权利，但是房屋的按份共有人优先购买或者出租人将房屋卖给近亲属的除外。承租人收到通知后十五日内未明确表示购买的视为放弃该项权利，未参加拍卖的也视为放弃。优先购买权受到侵害可以要求出卖人承担赔偿责任。 二、承租人在哪些情况下不能优先购买 承租人在以下几种情况时是不可以优先购买房屋的：房屋的共有人在行使优先购买权时，承租人是不可以购买的；如果出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹以及祖父母的，承租人也是不可以优先购买房屋的；出租人履行告知义务后，承租人在十五日内没有明确表示愿意购买房屋时，也是没有优先权购买的；购买房屋的第三人出于善意并且已经办理房屋登记手续的。 三、土地使用权转让承租人是否有优先权 土地使用权转让承租人是否有优先权依据实际情况分析。我国法律法规没有土地使用权人出售土地使用权时承租人享有优先购买权的规定。当事人未在租赁合同中约定承租人享有优先购买权的，承租人无权主张其享有优先购买权。 《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下优先购买；但房屋按份共有人行使优先购买权或出租人将房屋出售给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 |
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