| 问题 | 开发商销售商品房交增值税吗? |
| 释义 | 购商品房有增值税，营改增后销售房屋税率是11%。 根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三章第十五条规定： (一)纳税人发生应税行为，除本条第(二)项、第(三)项、第(四)项规定外，税率为6%。营改增后， (二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 (三)提供有形动产租赁服务，税率为17%。 (四)境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。 第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 一、境外不动产租赁增值税吗 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件：．营业税改征增值税试点实施办法 第十二条在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指： （一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内； （二）所销售或者租赁的不动产在境内； （三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内； （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 根据上述规定可知，所租赁的不动产在境内属于在境内销售服务。境外企业在境外出租房屋属于在境外销售服务，不缴纳增值税。 二、营改增后房租能抵扣吗 营改增后房租费不能增值税税前扣除。营改增后为员工租赁房屋作为集体宿舍是不能作为抵扣进项税。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产不得抵扣进项税。以下情况不得抵扣增值税： 1、对于那些年销售额低于500万的小规模试点企业，增值税的征收率为3%，不得抵扣进项税额。 2、购进的货物直接用于非应税、免税、集体福利和个人消费的，则没有进项税额。 3、购进的货物已经作了进项税额，后来又改变用途，用于非应税、免税、集体福利和个人消费等，则作为进项税额转出。 4、发生非正常损失的在产品、产成品，不能实现销售，不会产生销项税额，所以所耗用的购进货物已作为进项税额抵扣的增值税必须作为进项税额转出。 5、纳税人提供应税服务，开具增值税专用发票后，提供应税服务中止、折让、开票有误等情形，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额或者销售额。 6、增值税扣税凭证不符合法律法规，其进项税额不得抵扣。纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 7、纳税人资料不齐全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。纳税人凭通用缴款书抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。 |
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