| 问题 | 没有业委会怎么才能换物业 |
| 释义 | 应建立业委会。首先确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字同意更换物业。户数和面积都有过三分之二才行。比如；小区有300家住户，要200家同意；3000平方米面积，2000平方面积的所有者同意才行。并且要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，就可以根据法律规定解除其合同，终止其受聘关系。如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。 一、物业费从什么时候开始收取 物业费一般是以购房者实际收房之次月开始交纳。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 一、物业管理费项目构成如下： 1、公共物业及配套设施的维护保养费用； 2、聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等； 3、公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等； 4、购买或租赁必需的机械及器材的支出； 5、垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用； 6、其他为管理而发生的合理支出。 二、不交物业费的正当条件如下： 1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳； 2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据； 3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准； 4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件； 5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。 综上所述，业主和物业公司是平等的民事主体，双方均应按照合同的约定履行自己应尽的义务，任何一方违反的，都要承担相应的违约责任，不交物业费被起诉的，法院会进行调解，调解不成的，如果业主确实未交物业费的，判决业主缴纳，拒绝履行的，物业公司可以申请强制执行；物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交。 二、物业纠纷多发的原因有哪些？ 一是缺乏真实的宣传和有效的沟通，业主不了解物业管理行业。 了解才能产生信任。物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，致使多数人选择拒绝交费。在我国，住宅小区建好后，开发商都会先指定一家物业公司进驻小区，这就是“前期物业”，前期物业公司先于业主进驻小区。按正常程序，应是业主购买房屋并入住后，再与前期物业公司协商签约。但现实情况是，几乎所有的业主在入住时都会被要求签订物业合同，同时还要全额缴纳至少一年的物业费，才能领到房屋钥匙。对物业公司而言，省去了与业主谈判的麻烦，但同时也丧失了让业主通过协商签约过程了解物业服务、理解物业收费的机会。此时，多数业主交费根本不是为了享受物业服务，而是为了获得房屋钥匙。这导致业主与物业公司缺乏真正的沟通、交流和理解，一开始就处于互相猜忌、互相怀疑之中，为今后双方发生更大的纠纷埋下了隐患。此外，开发商将钥匙交给物业公司的行为让业主形成了两者是一体的概念，此后也就会当然认为开发商遗留的一些问题应当由物业公司来解决，由此会给业主和物业公司增添更多的矛盾。 二是物业公司服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，处理问题简单化，在与业主的交往中容易产生摩擦。 物业服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。但在现实中，当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推诿或者置之不理的态度；而当物业公司要求业主履行义务时，许多物业人员的工作方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，引起业主的反感。有的物业公司完全以营利为目的，只顾收费而不履行任何约定的服务行为，并且任意增加收费项目，肆意挥霍物业服务费，甚至当业主有不同意见时以停电、停水等手段相要挟， 或限制业主进出物业区域，严重侵犯业主的权利，这无形中激化了双方的矛盾，使业主更坚定地加入到欠费的行列。同时，众多业主因对物业服务内容和标准有疑问而拒交物业费时，许多物业公司不是通过有效的宣传，主动与业主进行良性沟通，查找自身存在的问题，改进自己的工作方式，而是直接采取诉讼方式解决，使矛盾迅速升级。 三是思想观念错位，业主和物业公司都不能摆正位置，通过协商解决问题。 物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象；而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在相互沟通中的巨大障碍，事实上这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想根源。要想协商解决问题，就必须摆正各方位置，理顺法律关系。 四是业主群体的分散性和个别性与物业服务的整体性和公共性，加大了业主与物业公司协商的难度。 小区的业主群体是庞大而分散的，每个业主的想法、做法都不一致，而物业公司提供的服务是针对全体业主的，因此物业公司要想与每个业主都能协商一致，几乎是不可能的，这就进一步加大了协商的难度。 五是多数业主自治水平较低，缺乏公共责任意识，对自己的权利缺乏正确的认识，也不知道如何正确地行使权利。 在计划经济体制公有住房分配模式下，人们早已牢固树立了住房不付费的观念，而且也不关心房屋及相关设施的维护情况，反正有“公家”负责，自己不必操心。虽然商品房的兴起让许多人成为了房屋所有权人，但在观念上，不少人并不认为这和以往分配公房在居住上有什么本质区别。面对物业费，许多业主都认为“以前从来没有交过”所以就“不应该交”。物业服务是面向全体业主的，而许多业主完全以个人的主观感受对服务进行评价，一旦自己对服务不满意就拒绝交费。更多的业主把自己当成旁观者，不知道通过集体决策来表达自己对物业服务和收费的意愿，而是怀着从众心理，观望事态发展，不主动交费，造成欠费风气盛行。 |
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