| 问题 | 计算土地增值税的公式 |
| 释义 | 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率 公式中的增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额; （二）开发土地的成本、费用; （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; （四）与转让房地产有关的税金; （五）财政部规定的其他扣除项目。 一、与工程结算关联紧密的税种有哪些 工程结算决定了开发项目的成本大小，会对项目公司的两种税金造成较大影响，一是土地增值税，二是企业所得税。 1、土地增值税 土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产的增值额，增值额与适用税率计算得出税额。 增值额=营业收入—可扣除项目 土地增值税税额等于增值额乘适用税率—可扣除项目乘速算扣除系数 可扣除项目包括： (1)取得土地使用权所支付的金额 (2)开发土地的成本费用 (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 (4)与转让房地产有关的税金 (5)财政部规定的其他扣除项目 土地增值税的税率是四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 工程结算对可扣除项目中的新建房及配套设施的成本费用有直接的决定作用。 2、企业所得税 企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其他所得，也可以称为应纳税所得额。 应纳税所得税=收入总额—不征税收入—免税收入—准予扣除项目金额—允许弥补以前年度亏损 应纳税额=应纳税所得额乘适用税率-减免税额-抵免税额 工程结算对企业所得税计算中的准予扣除项目的金额大小影响巨大。 二、土地使用权变更登记纳税标准 对转让方来说：营业税=营业额×5%（若转让方能提供原购置土地的发票，按转让土地的全部收入减去土地受让原价后的余额为营业额计算征收营业税，否则按转让收入全额计征）；根据财税[2003]16号文，单位和个人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。城建税=营业税税额×5%；教育费附加=营业税税额×3%；土地增值税：土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地产所取得收入减去税法规定扣除项目金额后的余额，以增值额适用四级超率累进税率。 具体计算公式为：土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额。转让土地使用权的扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；与转让土地使用有关的税金等。个人转让房屋计征个人所得税时，应按有关公式计算，按转让财产的收入额减去财产原值和合理费用后的应纳税所得额乘以20%的税率计征个人所得税。印花税：根据财税规定，转让土地使用权应按“产权转移书据”计算缴纳印花税。税率为万分之五。 另外，属于企业转让土地使用权的，转让土地使用权取得的收入计入企业当期应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税纳税人在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 |
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