| 问题 | 经适房转商品房前提条件 |
| 释义 | 需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税发票上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。 注：经适房是一定要满五年才能交易的，否则连预约的资格都没有。 一、经济适用房转商品房 经转商，其实就是房屋过户，二手房交易，要交税。要想经转商就只能换名过户，换句话说，就是进行二手房交易，要交税和土地出让金。 二、经适房转商品房所需材料 (一)户口本; (二)双方身份证及复印件(最少3张); (三)结婚证(必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可); (四)经济适用房买卖合同原件或复印件(不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间); (五)0房本中的户型图和房屋登记表各两张(登记表一定要将所有权人名字隐去); (六)买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明(蓝色纸)和契税证明及其复印件; (七)房本及复印件。 三、经适房转商品房流程 (一)门口咨询台领取网签号; (二)到窗口排队等待叫号进行网签。可以先去窗口要个存量房买卖合同信息表。填写表格信息。 (三)网签后，去咨询台领取2份表格(个人销售已购住房涉税申报核定表5年以上家庭唯一生活用房证明)，都是缴纳契税用的。 (四)缴纳契税。 (五)拿到契税票后，凭契税票到咨询台领取登记过户号。 (六)交纳土地出让金，算法是3621元*面积*10%(当初购房已交的超标经济适用房面积的部分要减掉)。 (七)登记过户排号等待办理过户。 (八)办理登记过户后，10个工作日由买方来取房本。 四、经济适用房转商品房 (一)土地出让金 按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行; (二)所得收益缴纳(已购经济适用住房出售免缴) 由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以下的部分，按20%缴纳所得收益，80%归卖方;成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50%以上的部分，30%缴纳所得收益，70%归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 (三)印花税 0.1%，买卖双方各承担一半; (四)契税 1.5%，由买方缴纳; 五、经济适用房转商品房补差价率 经适房是有限产权，补交差价款才能变成完全产权，按照合同签订日期满五年才能进行上市交易。2005年10月1号之前按照原购房价的10%补交差价，2005年10月1号之后按照原购房价的20%补交差价。 六、其他注意事项 (一)变更性质(经改商)，必须补交综合地价款，但要在夫妻、父子直系亲属间变更，契税先交后返还。返还时间为(15天至三年);别忘记在地税那取张契税返还需提交的文件清单 (二)夫妻间变更名字经改商后，再变更回来只需85元工本费，无其他税费; (三)经改商后，房本拟在变回原所有权人的，再次买卖交易方式费用最低。因无价差，虽然不满5年，5.5%营业税(买入价=卖出价)为0;所得税按增值20%计算也为0，故只需缴纳1.5%契税。 |
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