| 问题 | 二手房贷款办不下来卖家怎么办 |
| 释义 | 主要看是因为什么原因不放款。会根据按揭办不下来的原因分情况进行处理。在审理合同纠纷时，法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理： 1、开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。 2、购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。 3、非买卖双方的原因：如是银行的原因，致使银行按揭贷款延期、贷款金额减少或者不能办理，双方一般会有补充合同或者协议，约定由购房者选择，要么由购房者在某个期限内补交购房款，要么购房者有权解除合同;逾期不补交购房款的，开发商有权解除合同。 一、解除购房合同银行贷款怎么处理 首先我们要明白，商品房买卖合同与贷款合同是两个既有联系又各自独立的合同。购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系，购房者与银行之间是一种借贷关系，两者虽有关系，但完全是两种独立的法律关系。 所以，只要出现了合同约定的解除条件，购房者就可以解除房屋买卖合同，不会因为有了贷款而影响买卖合同中购房者解除合同权利的行使。 分为两种情况： 1、可以解除购房合同 如果购房者与开发商所签订的商品房买卖合同中约定，开发商逾期多少天不能交付房屋可以退房。 那么，一旦条件符合，就有权解除合同，要求开发商返还已交付的全部房款，并要求其承担违约责任。 2、不可以解除贷款合同 但解除购房合同，并不同时解除贷款合同，退房后贷款合同仍然有效，购房者与银行之间的债权债务关系仍然存在，购房者仍应履行还款义务。 因此，开发商逾期不能交房，购房者解除房产买卖合同前，购房者应根据贷款合同的约定按期向银行还款，不能因开发商没有交房而停止向银行还款，否则，银行将追究购房者的违约责任。 二、购房合同签订的注意事项？ 1、审查开发商是否具备商品房销售条件。签订《房屋认购书》之前，要确定开发商已经拿到预售许可证。因为没有预售许可证资质的项目，就算和开发商签订了认购协议书，也不会受法律保护。有的开发商故意隐瞒没有预售许可证的事实，就要承担缔约过失责任，退还购房者交付的定金、利息。 2、规避受牵制条款。购房者签订认购协议书时，一定要注意认购书里是否有受牵制条款，例如：购房者在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。此条款没有区分不同情况下的过错方，直接认定为购房者的错误并且不退还定金，这是不合理的。所以，建议是用市建委制定的认购协议书示范文本，或者和开发商在协议里明确双方在什么情况下购房者有权要求终止协议。 3、不使用模糊概念。在签订认购协议书时，一般都已经和置业顾问谈好价格、户型等信息了，如果认购书上对价格条款方面的规定使用的是均价、折扣价等模糊字眼，一定要让开发商将协议内容更改为具体单价、明确数额。 4、格式条款进行认真审查。认真审查认购协议书的格式条款，并提出具体的补充条件，尤其是关于定金的约定要特别注意。另外，比较重要的是别把《认购协议书》和《房屋买卖合同》等同，这两者的法律意义是不一样的。 5、注意认购协议书中权利义务的对等性。原则上来说，认购协议书要保持对双方平等互利的原则，但大部分情况下，购房者与开发商签订的认购协议书，都是由开发商单方面提供的，对购房者来说限制较多。例如，协议中“价格或者房号保留10天“，这句话应该是指开发商的单方保留，但有的开发商就会偷换概念，将这句的意思改为保留购房者10天内交钱购房的权利。 卖方一般有两种方式，一种就是全额购买，一次性的付清了房子的所有费用，这个在生活中还是比较少见的，因为大部分都是另一种购房方式，那就是按揭购买，按揭购买涉及到贷款问题，所以会涉及到银行，需要给银行一份合同。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 |
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