| 问题 | 关于商品房预订行为的有关规定 |
| 释义 | 商品房的预订，由于没有明确的具体规定，购房人的合法权益往往随意侵犯，为规范商品房屋的预定行为，上海市房地产资源局专门印发了规范性文件，其主要内容是： 一﹑在签订商品房预售合同或者商品房出售合同前，房地产开发商和购房者通过签订预订协议的方式确定商品房意向的，房地产开发商必须要取得商品房预售许可证或房地产权证才能实施预订行为。未依法取得商品房预售许可证或房地产权证而实施预定行为的，属无证预售的违法行为，房地产管理部门应给予房地产开发商“责令其停止预售，没收违法所得，并可处以违法所得50％以下的罚款”的处罚。 二﹑商品房预订，房地产开发商应与购房人双方协商一致后签订书面预定协议，协议中应明确当事人的姓名或名称﹑预订房产座落地点﹑面积﹑价格﹑预定期限﹑订金数额﹑订金处理办法等内容。协议中有定金数额的，订金应当在总房价的千分之五以内，双方在协议约定的时间内签订了预售或出售合同后，订金应当即时返还或充作房价。 三﹑购房者支付定金后，不签订购房合同，订金按协议约定的办法处理，但属下列情况，房产商应全额返还购房者支付的订金： 1﹑房地产开发企业未签订书面协议收取定金的； 2﹑签订的书面协议对定金未作处理约定或约定不明确的； 3﹑双方对预售合同或出售合同条款存在分歧，不能协商一致； 4﹑广告﹑售楼书﹑样品房与实际状况不相符。 一、购房网签需要多长时间 网签就是交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。然后会给个网签号,用户可以通过这个号在网上进行查询。如果是网签合同，就是签合同即时提交备案，一般通过是3到5天。如果纸质合同，看开发商多久提交备案,正常也是一个星期左右。购房资格核验结果的有效期为30天，决定哪天网签，要看认购书中约定的最后签约日期，在最后签约日期之前进行网签即可。交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款,由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同,双方当事人签字(盖章),在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。购房网签合同一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。 |
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