| 问题 | 房屋买卖合同中关于订金和定金的区别是什么 |
| 释义 | 不一样。 “定金”在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿。 “订金”在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金”，其业主或赔偿仅仅是单方的，是购房者对开发商的保证。 两者的法律效力也是完全不同的：如果买方交付的是“定金”，那么买方违约则定金将由卖方没收，卖方违约则必须向买方双倍返还定金；如果买方交付的是“订金”，那么不论哪一方反悔，卖方最多原数退还“订金”。 一、怎样处理购房者缴纳的定金 房屋买卖认购书中约定的定金出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。也就是说，买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人—方的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人可以不退还定金。但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。 在认购书中经常会出现金、抵押金等说法，这样的约定不能一概的认为就是定金约定，而应该仔细分析。如果双方签定的认购书中约定。当事人买受方—方能签定正式合同的，其交付的订金不退还，而如果出卖人不签定合同的应该双倍返还买受人已经交付的订金，那么这样的约定应是关于定金的约定。但如果没有双倍返还的约定，那么就应该认为是一种预付款或者是订金的约定，而不适用定金规则。 认购书中的定金，实际上具有立约定金和违约定金的双重功能。认购书是一种预约，是为将来订立正式的销售合同而预先签定的独立的合同，根据预约，开发商的义务是在将来与买受人签定销售合同，将房屋出售给买受人；而买受人的义务则是签定合同购买该房屋。为了平衡当事人的利益，法律规定，购房人在交付定金后，如果没有正当理由而不签定买卖合同的就丧失该定金；出售人如果没有正当理由而不签定销售合同的则应双倍返还。由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。 (一)如果买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，属买方违约，定金不予返还；如果卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金。 (二)如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约方履约金。如果买方违约的，定金不予返还；如果卖方违约的，应双倍返还定金。 (三)如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作房款或退回买方；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。 (四)如果由于卖方本身不具备房屋销售(预售)条件而导致认购协议书无效，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。 (五)如果由厂卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，卖方应把定金全数返还买方。 (六0如果双方都不存在上述第—项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成—致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。 二、法律定金可以退吗 法律规定定金是不可以退的，但订金可以退，定金是一个法律概念，是指合同当事人于合同订立时，或合同义务履行前，一方向另一方交付金钱或有价物，以确保合同有效履行的一种担保方式，具有证约作用、担保作用和预先给付的性质，适用“定金罚则”。订金是一个日常用语，在法律上没有明确的规定，它通常是指一方先交付一笔现金给对方作为自己履约的担保，其担保功能是单方的，即仅对交付方适用，对收受方不适用。在司法审判实践中，一般视为预付款，在商品房预售、销售中经常使用。订金的约束力及如何处理订金，由双方当事人在合同中约定，但不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还订金即可，不适用罚则。 【本文关联的相关法律依据】 根据《民法典》第586条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 |
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