| 问题 | 三方签约转租注意事项 |
| 释义 | 租赁合同注意事项及转租限制。在签订租赁合同时，需注意身份证明、费用承担、租期、违约责任等事项，并检查房屋设施状况。转租合同需得到大房东同意，期限不得超过主合同约定，且需满足特定条件。转租限制包括欠租、擅自改造、预租商品房等情形。双方应共同讨论解决问题。租赁登记备案需提交相关资料。 法律分析 （一）在签定租赁合同时，应注意以下事项: 1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同; 2、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担; 3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气（天然气）和其它费用; 4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据; 5、应对能否转租做出约定; 6、要明确违约责任和违约的补偿标准; 7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任; 8、应对提终止合约情况做出约定。 （二）另外，还要注意转租合同与主合同的期限问题: 1、签定租赁合同时一定要得到大房东的书面同意; 2、合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同（主合同）约定的期限; 3、合同中约定事项不能超过主合同。 （三）不是所有的房子都可以转租，只有满足以下情形的承租人才可以把房屋转租: 1、租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效; 2、租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人不采取书面形式的，视为不定期租赁; 3、承租人经出租人同意，可以将租赁物业转租给第三人，原租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失; 4、出租人出售租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买的权利; 5、房屋租赁，出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续，办理备案需要提交的资料: （1）房地产权证书或者其他合法权属证明; （2）出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明; （3）房屋租赁合同。 （四）限制房屋转租的情形: 1、承租人拖欠租金的; 2、承租人在承租房屋内擅自搭建的; 3、预租的商品房;另外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同; 4、不得违背双方意愿，有问题，双方要共同讨论。 结语 租房需注意事项包括：核对身份证明和租赁合同、明确房租内容及费用承担、结清费用、明确租期、支付方式、检查房屋状况、约定违约责任、维修责任、终止合约等。转租需获得大房东书面同意，租期不得超过主合同，转租需满足条件并赔偿损失。办理租赁登记备案需提交相关资料。限制转租情形包括欠租、擅自搭建、预租商品房等。双方应共同讨论解决问题。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 |
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