| 问题 | 企业改制后房产是属于转移登记还是变更登记？ |
| 释义 | 办理房屋登记要明确企业改制引起的房屋登记是属于转移登记或变更登记，首先要了解转移登记和变更登记有什么区别。《房屋登记办法》第32条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记： （一）买卖； （二）互换； （三）赠与； （四）继承、受遗赠； （五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的； （六）以房屋出资入股； （七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的； （八）法律、法规规定的其他情形。《房屋登记办法》第36条规定：发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记： （一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的； （二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的； （三）房屋面积增加或者减少的； （四）同一所有权人分割、合并房屋的； （五）法律、法规规定的其他情形。从上述两条规定，我们可以看出，判断企业改制引起的房屋登记究竟是属于转移登记或变更登记的难点在于，企业改制的结果是否导致企业法人主体发生变化，或者仅仅只导致所有权人的姓名或者名称发生变更。民事主体包括公民（自然人）和法人。所谓转移登记，简单地说，就是指房产由一个民事主体转移到另一个民事主体。而企业改制引起的变更登记，则是房产登记前后并没有发生转移，只不过是房屋所有权人民事主体的姓名或者名称发生了变更。以自然人的情况举例来说，房屋原所有权人名字叫张大，张大觉得名字不好听就到公安机关申请改名叫张二，办理房屋登记后，原房屋所有权人名字虽然发生了改变，由张大改为张二，但房屋的所有权人并没有发生变化，仍是同一个民事主体，这种房屋登记就是典型的变更登记。因此，企业改制引起的房屋登记应为转移登记或者变更登记，关键就是判定企业改制前后登记的房屋所有权人是否为同一民事主体，若为同一民事主体应为变更登记，若为不同民事主体则应为转移登记。对于房屋登记来说，转移登记和变更登记的另一个重要区别在于，转移登记由于涉及房地产在两个不同民事主体之间转移，根据国家的相关规定应该缴交相关的税收，如契税、营业税、土地增值税等。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳契税。从该规定可以看出，只有转移登记才需要缴纳契税，而变更登记由于不涉及土地、房屋权属的转移，是不需要缴纳契税的。因此，研究税务部门对于企业改制过程引起的土地、房屋权属登记是否需要缴交契税，有助于房屋登记机构更好地判定该房屋登记是属于转移登记还是变更登记。 |
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