| 问题 | 银行按揭贷款的基本还款方式 |
| 释义 | 银行按揭贷款的还款方式很多，整理了银行的等额本息还款、等额本金还款、“双周供”等，希望可以为读者提供一点借鉴，以最大程度的减少借贷的还款利息。一、等额本息还款这是目前最为普遍,也是大部分银行长期推荐的方式.把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中.作为还款人,每个月还个银行固定金额,但每个月换款额中的本金比重逐月递增|、利息比重逐月递减。举例来说，假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1707元。初始的两三年，1707元中大约80%是归还银行的利息部分。 采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。，每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体很适合这种还款方式。但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息比较以下要介绍的等额本金还款法高。 二、等额本金还款 所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。举列来说，同样是从银行贷款20万，还款期限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐月随本金归还减少使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较的是情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。 三、“双周供”(发展银行)深圳发展银行如今推出了一项全新的放贷产品——“双周供”个人按揭贷款，基本相同的月还款额，只要改变一下还款方式，即可大大减少利息，同时缩短还款期。一笔50万元的贷款，按3年贷款期限、基准利率6.12%计算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还款3036元，若选择“双周供“，每两周还款1518元，由于供款次数频密，本金减少速度加快，借款者可节省约11.52万元的利息支出，节省利息比高达19.42% 。此外，借款人只需要24.7年就可以还清这笔贷款;如这笔贷款按优惠利率5.51%计算，这一还款方式则比按月等额还款节省利息92303元，节省比例为17.64%。为什么只改变了一下还款频率，没改变还款金额，30年下来却节省了近10万元的利息?因为，目前，银行住房按揭计算都是以本金余额为基数的，本金越多，利息越高。而“双周供”的关键是可节省“月供”一半本金半个月的利息。此外，由于采用“双周供”后，就是14天为两周，一年有52周零一天，相当于13个月，比月供要多出一期，也就是每年多还一个月的贷款，这样还款频率和总量都在增加，也加快了本金偿还速度，相应的供款期缩短，所以就等于提前5.3年还完贷款，贷款的时间是24.7年，而不是30年。实际上，“双周供”就是另一种方式的提前还贷。深圳发展银行方面明确表示，目前“双周供”房贷只能选用等额本息还款法(每期月供款相同)，而不能选用等额本金还款法(每期本金相同、利息递减)。那么，“双周供”与等额本金还款法相比，哪一种更省钱? 这里有个时间临界点。还是以50万元的贷款为列，按照目前多数银行采用的优惠利率5.51%，如果贷款期为10年，采用等额本金还款法产生的总利息数为138897.92元;而选择“双周供”产生的总利息为136933.95元，节省利息1964元。如果贷款期限超过10年，比如为15年期，则等额本金还款法产生的总利息数为207772.92元，而“双周供”产生的总利息为209890.44元。这样等额本金还款法又比“双周供”省了2112元利息。如此类推，贷款期限越长，则要、等额本金还款法越节省利息。但需要注意的是，等额本金还款法在还款初期时，数额要高于等额本息还款法，贷款期限越短，月供款差额越大。所以若贷款期限在5年以内，则无论采用哪种(浮动利率房贷)方式还款，产生的利息差别都不大。 适合人群：收入较为稳定和均衡的人士，如除了月收入以外还有其它的较为定期的收入来源(季度奖.年终奖)，由于月收入的相对固定，客户不愿意增加每月供款压力，而在有额外收入来源的时候，希望通过小额提前还款来节省利息。四、固定利率(光大银行.建行)固定利率，指消费者在签订购房贷款合同时，既选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调抑或是下降，借款人都得按照固定的利率支付利息，不会随市而变。目前光大银行提供这种服务。 适合人群：所有购房者。 专家点评：在办理固定利率的房贷时，首先要对未来的利率走势有个基本的判断。5年甚至10年的期限意义不是很大。客户根据自己现有资金以及今后收入变化情况选择，选择固定利率和浮动利率。五、结构性固定利率(招商银行)用户可分时段选择不同利率标准紧随光大.建行推出固定利率房贷后，招行在全国范围内首次推出了结构性固定利率房贷。目前，地区已经开办了该业务。与普通的固定利率房贷不同的是，招行的结构性固定利率产品在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准，如利率固定5年的贷款，可以在贷款前3年固定执行一个利率，后3年执 行另外一个利率。固定10年的贷款，可以在前5年执行一个利率，后5年执行另外一个利率。对于总期限超过5年的贷款，招行此次推出了3年.5年和10年三个固定期限。同时，对于总期限在5年以内的贷款，招商银行也推出了相应的固定利率产品。包括1.2.3.4.5年等多个固定年限。招行零售银行部门有关负责人介绍，本次推出分段固定利率，月供相对要小一些。另外，使用结构性固定利率产品还能相对减少贷款的利息支出，给客户带来实惠。 六、接力贷(中国农业银行) “接力贷”，指以某一子女(或子女与其配偶)做为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。目前农业银行提供这种服务。 适合人群：一类是作为子女的借款人，预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按照现行规定可贷金额及较小，希望通过增加父母为共同借款人以增加贷款金额;另一类是作为父母的借款人年纪偏大，按照现行规定，借款人年龄+贷款年限 65,可贷年限较短，月供压力大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。 专家点评：老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款。老人的子女虽然贷款年限不受限制，但往往刚工作不久，收入少，难以贷到希望的额度。如果通过农行的“接力贷”，作为父母的借款人年龄加贷款年限可适当延长，不受规定上限的限制。 七、一次性还本付息 (适用于短期贷款) 此前，银行对于这种还款方式的规定是，贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。采用这种贷款，贷款人最好有比较好的自我安排能力。八、按期付息还本(招商银行“季度还”) 贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主定按月.季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还]的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还“业务就是属于这个范围。从某种程度来说，它是等额本息还款的变体。例如，15年期，20万元贷款，采用等额本息还款，每月还款额为1707元。如果贷款人选择比较灵活的方式，就可以选择每两个月还3414元。这个方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。 九、本金归还计划(招商银行) 贷款人年个经过与银行协商，每次还款不少于1万元，两次还款间额不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。这是等额本金还款的变体。举例来说，20万元贷款，15年期，采用等额本金还款，首个月本金为1111元左右，利息为918元。贷款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，贷款人最少一次要还10个月的本金，为11110元，超过2万元的限制。下一次还本金不能超过一年期限。次种还款方式专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群，而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是每完成一个作品或项目都有比较大笔的收入。例如作家.艺术家.律师.设计师和软件设计员等职业。十、等额递减和等额递增(各大银行) 这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方 式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或等额递减。以贷款10万元，期限10年为例，如果按照最普遍的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是1085.76元。如果选择等额递减还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年需要还1300多元每月，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月700多元。等额递减方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。 备注：文中示例采用的利率标准，非新调整后的利率标准。 |
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