| 问题 | 《民法典》居住权，产权人能赶走居住权人吗？ |
| 释义 | 《民法典》增加了“居住权”这一新型用益物权，居住权是一种不能转让、不能继承的所有权。居住权人有权对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。居住权通过合同约定或遗嘱设定，需要在房管局登记备案才生效。居住权可以与产权分离，房子即使变更所有权，居住权仍然存在，居住权人有权长期居住。居住权的撤销只能由享有居住权的当事人同意或当事人死亡。居住权的到来使房产交易变得更加复杂，购房者需查明是否存在居住权登记。 法律分析 民法典物权编的一大亮点，就是增加规定了“居住权”这一新型用益物权，所谓居住权就是一种不能转让，不能继承的所有权。例如我有一套房子，产权人是我，我在房子上为我的父母设立了居住权，那么即便有一天我把这个房子卖掉，也不影响我的父母在这个房子里居住的权利。 《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。” 《民法典》第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。‘’ 根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不能转让不能继承，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住者只有居住的权利，没有继承转让的资格。房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。新业主即便事后获得不动产证，取得所有权，也无法改变“居住权”已经存在的事实，没有权利赶走居住权人。 居住权的设定通过两种方式，合同约定或遗嘱设定，设立居住权的住宅不得出租，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。需要说明的是，不是长期居住就能获得居住权，居住权具有以下特点： （1）居住权在房管局登记备案才生效； （2）居住权可以与产权分离；产权人可以在自己的房子上为父母、亲朋、好友，同事、保姆等任何人设立居住权； （3）居住权一旦设立，撤销只有两种方式：享有居住权的当事人同意撤销居住权，或当事人死亡； （4）居住权的期限，理论上可以无限长，直至当事人死亡。 居住权的到来，让未来房产交易变得更加复杂。过去房产交易，只需要看是否存在抵押，租赁等情况。此后经年，房产查册，一定要到不动产机构查明所购房屋是否存在居住权登记。 结语 民法典物权编的一大亮点是增加了居住权，即一种不能转让、不能继承的所有权。居住权的设立通过合同约定或遗嘱设定，且需要在房管局登记备案方可生效。居住权的期限可以无限长，直至当事人死亡。居住权的存在使得未来房产交易更加复杂，购房者需仔细查明是否存在居住权登记。这一新型用益物权为居住者提供了长期居住的权利，无论房产证是否存在，居住权均有效且不受新业主的影响。 法律依据 中华人民共和国民法典：第三章 物权的保护 第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第二节 动产交付 第二百二十八条 动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 |
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