| 问题 | 土地出让方案的含义 |
| 释义 | 土地使用权出让的主旨是确保土地的有效利用，遵循严格管理、平等自愿有偿的原则。出让方是国家，受让方可以是公司、企业、组织和个人。土地使用权出让需要签订合同，受让方支付相应的出让金。土地使用权包括使用、转让、出租、抵押等权利，但不包括自然资源、埋藏物、隐藏物。土地使用权的管理需要避免盲目出让和开发，保护国家整体利益。同时，双方之间的法律关系应遵循平等、自愿、有偿的原则。 法律分析 所谓土地“带方案”出让，即土地出让前，政府将城市设计、建设工程方案、功能运营、基础设施建设要求等相关条件予以明确，作为土地出让的前提条件，纳入土地出让合同；受让人在取得土地后，必须按照合同约定的条款进行施工建设和经营，落实相关的条件和要求。 土地使用权出让具有以下法律特征： 1、从主体来看，土地使用权的出让方是土地的所有者国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。可见，出让方是唯一的，即中华人民共和国。但由于国家是一个抽象主体，在具体行使出让权时，一般是由土地所在地政府及其所属的国土局作为具体代表。 2、从内容来看，是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，而受让方则需支付相应的土地使用权出让金。受让人取得的是一种具有独立意义的土地使用权，包括了所有权中占有、使用、收益和一定程度的处分权能。这些权能又表现为以下民事权利：对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等。 3、从客体来看，土地使用权出让的是国有土地，主要是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。同时，各地均规定，各类自然资源、埋藏物、隐藏物不在土地使用权出让的范围之列。 土地使用权出让中必须坚持以下原则： 1、实行严格管理的原则。土地使用权的出让是为了最大限度地有效利用国有土地。如果不对国有土地使用权出让实行严格的监督管理，盲目出让、盲目开发，不仅会影响地方规划与整体规划的协调发展，而且会使一些人投机钻营，损害国家的整体利益。 2、平等、自愿、有偿的原则。土地使用权的出让，是以签订土地使用权出让合同为基础的，因此同样应遵循民事关系的平等、自愿、有偿等基本原则。这里，我们应区分好国家和国有土地使用权的受让方之间的法律关系。当国家对用地单位使用、转让、出租、抵押土地使用权依法进行管理时，二者之间是一种行政管理关系，双方的地位是不平等的；当市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订出让合同时，二者之间是一种民事法律关系，应当遵循平等、自愿、有偿的原则 结语 土地使用权出让是一项重要的法律行为，涉及到国家、地方政府和受让方的权益。在这个过程中，必须坚持严格管理、平等自愿和有偿原则。严格管理可以最大限度地利用国有土地，避免损害国家整体利益。平等自愿和有偿原则则确保了合同的公平性和合法性。只有遵循这些原则，才能实现土地使用权的有效转让，促进城市规划和发展的协调。 法律依据 《中华人民共和国房地产管理法》第八条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 第十一条 出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。 当土地使用者支付了全部土地使用权出让金后，应当按规定办理登记，取得土地使用证，从而取得土地使用权。如果土地使用者需要改变土地用途，也应征得出让方及有关部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，并进行相应的登记。 《中华人民共和国土地管理法》第四十五条 征用农用地的，应当依照规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地审批权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理审批；超过征地批准权限的，应当按规定另行办理征地审批。 |
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