| 问题 | 买卖房产后需重新签租赁合同吗？ |
| 释义 | 买卖不破租赁原则保护租赁关系不受买卖关系影响。承租人不需要与新房东签订新合同，原租赁合同仍有效。承租人应向买受人支付租金。租赁物所有权变动不影响租赁合同。查封情况下，债权人取得所有权后，原租赁合同不适用于债权人，除非同意。承租人需自行承担风险。买卖不破租赁原则适用时，租赁合同生效时间不得晚于买卖合同，否则卖方应赔偿实际损失。 法律分析 买卖不破租赁不用和新房东重签合同的，因为承租人与原房东签订的租赁合同是继续有效的，房屋所有权的转移并不影响该租赁合同的效力，承租人与新房东之间的权利义务关系并不会发生改变，需要注意的是承租方缴纳租金时不应当按照原租赁合同将租金交给原出租方，应当交给买受人。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。正因为买卖不破租赁，后续法律关系出租人才不需要与承租人重新签订租赁合同，因为原租赁合同是合法有效的，必须使用居住到租赁期满。卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 买卖不破租赁原则就是保护租赁关系不受买卖关系而进行改变。所以房屋的承租人是不需要与新的所有权人在进订立租赁合同的。只需要根据和原来的出租人签订的租赁合同进行办事即可。正因为买卖不破租赁，后续法律关系出租人才不需要与承租人重新签订租赁合同，因为原租赁合同是合法有效的，必须使用居住到租赁期满。法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。买卖不破租赁的承租方不变，因为适用的是原租赁合同，但是需要注意的是租赁合同的生效时间不得晚于买卖合同的生效时间，否则就不能适用买卖不破租赁原则，并且如果适用买卖不破租赁原则给买方造成实际损失的，应当由卖方以实际损失为限进行赔偿。 结语 买卖不破租赁原则确保租赁关系不受房屋买卖而改变。承租人不需要与新房东重新签订租赁合同，只需按照原合同办事。租赁物所有权的转移不影响租赁合同的效力。然而，若房屋被查封，债权人取得所有权后，原租赁合同不适用于债权人，除非债权人同意。承租人需自行承担因此带来的风险。买卖不破租赁原则适用时需注意租赁合同生效时间不得晚于买卖合同，否则需赔偿买方实际损失。 法律依据 《中华人民共和国民法典》 第七百二十五条__租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第七百二十六条__出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第七百二十七条__出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 第七百二十八条__出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。 |
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