| 问题 | 商品房买卖合同中的预约与本约分别是什么？ |
| 释义 | 预约与本约的主要差别在于时间、约束和义务。预约是谈判期间的预先规划，属于前契约阶段合同，承担的责任较轻。本约是在合同权利义务确定后签订的，双方应承担合同义务。预约合同强调主观意志，不受要物约束，而本约一般受要物约束，交付是重要内容。预约的目的是订立本约，双方应诚实信用。根据《商品房买卖合同解释》第5条，认购书被认定为本约，保护认购人的权益。该解释规定了预约转化为本约的条件，为认购人提供了法律依据。 法律分析 预约与本约有下列差别： 1、订约时间不同，“预约是谈判期间对未来事项的预先规划”。属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。 2、预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。 3、签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。 根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本条解释实际上将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定其名为预约实为本约。该条解释为了保护认购人即买受人的利益，即规定了预约转化为本约的条件，从而使认购人的权利保护变得“有法可依”。 拓展延伸 商品房买卖合同中的预约条款与本约条款的异同 商品房买卖合同中的预约条款与本约条款存在一些明显的异同。预约条款通常指的是双方在签订合同前对交易条件进行初步约定，如价格、付款方式等，具有一定的灵活性和变动性。而本约条款则是合同的主体内容，规定了双方的权利义务、交付时间、违约责任等具体条款，具有较高的约束力。预约条款强调双方协商的灵活性，而本约条款则更加稳定和具体。另外，预约条款一般是在合同正式签订前起草，而本约条款是合同正式签订后确定的。总体而言，预约条款和本约条款在灵活性、约束力和起草时间等方面存在明显的异同。 结语 预约与本约在时间、约束力和起草时机等方面存在明显差别。预约是谈判期间对未来事项的预先规划，属前契约阶段，所承担的民事责任是缔约的过失责任。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般受要物约束，交付是合同履行的重要内容。签订预约合同的目的是订立本约，双方应遵循诚实信用原则，将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定，预约转化为本约需满足一定条件，以保护认购人的权益。预约条款和本约条款在灵活性、约束力和起草时间等方面存在明显差异。 法律依据 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 |
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