| 问题 | 民法典中抵押的房产买卖合同有效吗 |
| 释义 | 民法典中抵押的房产买卖合同有效，但须得到抵押权人同意。购买此类设有抵押权的房产存在法律风险。签房产买卖合同需注意出卖方具有所有权或使用权，买卖双方需具有完全行为能力，合同内容合法且形式符合法律规定。撰写房屋买卖合同需包括双方信息、房屋细节、交付和付款时间、违约责任和救济方式。 法律分析 一、民法典中抵押的房产买卖合同有效吗 民法典中抵押的房产买卖合同有效。根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。 二、签房产买卖合同须知什么 1.出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。 2.买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民，不能签订房地产买卖合同；其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的。须得到有关机关的批准。 3.房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。 4.房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益。也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。 5.房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式，并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记并公正。 三、怎样写房屋买卖合同 房屋买卖合同撰写事项： 1.房屋买卖双方的姓名和地址； 2.房屋的数量、质量和价格； 3.房屋交付的时间和付款的时间和方式； 4.违约责任和救济方式。 结语 在房地产买卖中，抵押权的有效性至关重要。根据民法典和相关法规，已设定抵押的房产可以转让，但需获得抵押权人同意。未经同意的转让无效，购买人也面临法律风险。签订房产买卖合同时，需注意出卖方的所有权或使用权、买卖双方的行为能力、真实可信的意思表示，合同内容合法且形式符合规定。违约责任和救济方式也应明确规定。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十七章 抵押权 第一节 一般抵押权 第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）海域使用权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 中华人民共和国民法典：第十七章 抵押权 第一节 一般抵押权 第三百九十九条 下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 |
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