| 问题 | 小产权房的长租合同是否有效？ |
| 释义 | 小产权房的长租合同无效，因为大多数小产权房属于违法建筑，未经竣工验收，违反国家法律规定。根据《民法典》和最高法院解释，民事法律行为应符合法律规定和公序良俗原则。小产权房的租赁合同不符合这些条件，因此租赁合同自始无效。受欺诈方有权请求法院撤销以欺诈手段实施的民事法律行为。 法律分析 小产权房的长租合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”而用于出租的小产权房，大多数属于违法建筑，是未经竣工验收合格的、不得交付使用的房屋。有的虽有建设工程规划许可证，但未能依建设工程规划许可证建房，而是超建(超层或超面积)以至不能进行竣工验收。这类小产权房因为属于违法建筑而未经竣工验收，违反国家法律的强制性规定，其租赁合同依法自始无效。《民法典》第八条【守法与公序良俗原则】民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《民法典》第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《民法典》第一百四十八条【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 结语 小产权房的长租合同无效。根据最高法院的解释，未取得建设工程规划许可证或者未按照规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。即使在一审法庭辩论终结前取得了许可证，也应认定合同无效。小产权房大多属于违法建筑，未经竣工验收，不得交付使用。即使有许可证，若超建或未按规定建房，合同也无效。这类小产权房违反法律强制规定，租赁合同自始无效。根据民法典，民事行为应符合法律规定和公序良俗，以欺诈手段实施的行为可请求法院撤销。 法律依据 《民法典》第八条《民法典》第一百四十三条《民法典》第一百四十八条 |
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