| 问题 | 商品房交易流程是什么 |
| 释义 | （1）收集信息，挑选房源。 购房者在决定购房之后，应该主动进行信息收集，全面撒网。购房者可以从报刊、杂志、广播电视和招贴广告、房地产交易网站、展示会等多种渠道搜集房屋信息。有条件的还可以到开发商的楼盘处进行现场咨询，或到有关政府管理机构进行咨询，了解楼盘的相关情况。在这一环节中，购房者千万不要怕麻烦，要结合自已的实际情况，对所收集的信息进行充分地比较，以选择出对于自身来讲性价比最高的房屋。 （2）实地考察，审核资格。 当购房者确定了心仪的商品房之后，要进行实地考察，重点要关注房屋所处的周边环境，如交通状况、社区环境等，同时要对开发商的资格进行审查。在此过程中，购房者应克服脸皮薄的心理缺陷，坚持核验开发商提供的“五证”（何为“五证”，下文中将有详细解释），了解开发商的资质，明确开发商是否取得了预售许可证或国有土地使用证以及所有权证，千万不能因为脸皮薄而被售楼人员所敷行。 （3）签订《认购书》，并按开发商的要求交纳定金或订金。 《认购书》是商品房买卖双方在签订正式的《商品房买卖合同》之前所签署的合同文件。签订《认购书》意味着正式进入商品房买卖环节。当购房者到售楼处签订了《认购书》并按开发商的要求交纳了定金或订金后，开发商需将《签约须知出示给购房者，实事求是地向购房者介绍楼盘情况，使购房者明晰购房的下一环节及签约的有关细节。 （4）签订（商品房买卖合同》和（前期物业服务合同》。 购房者在签订《认购书》后，应当按照（认购书》中约定的时间、地点与开发商签订正式的（商品房买卖合同）》。这一环节是购房程序中最重要的一环，也是日后发生法律纠纷维权的依据，购房者必须十分谨慎。我国《物业管理条例》第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的，包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。《前期物业服务合同》一般会作为《商品房买卖合同》的附件，开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示，由购房人在购房时确认。 （5）贷款购房者办理商品房商业性贷款或公积金货款，与住房资金管理中心或者开发商指定的银行签订《商品房抵押货款合同》。 在商品房预售中，大多数购房者是通过按揭方式购买商品房的。也就是说，购房者首先支付一部分楼价款（首付款）给开发商，其余房价款则通过金融机构（如银行等）货款支付给开发商。在这一按揭过程中，购房者须与货款银行签订《商品房抵押货款合同》及《借款合同》。这一环节购房者的主要任务就是签署一大堆法律文件，因此，购房者需认真核实文件的条款，对于义务条款和对方的免责条款要格外留心。 （6）办理房屋买卖合同备案登记手续。 根据我国《城市商品房预售管理办法》第10条第1款的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案 手续。办理商品房预售合同登记备案时，买卖双方必须带齐全部预售（买卖）契约。为了保障自己的权益，购房者在签订购房合同的30日内，一定要督促开发商到有关部门办理登记备案手续。 （7）《商品房抵押货款合同》登记备案。 在购房者还清贷款，取得商品房所有权以前，无法就按揭房屋产权进行他项权利登记，因此，买卖双方只能在《商品房买卖合同》上加盖“已办理抵押备案登记”的印章，并由房管局出具房地产抵押登记证明书，以公示该房屋按揭的情形。有时候，为了避免货款的风险，银行会要求购房者申请人寿保险、财产保险等，并由银行作为第一受益人。购房者在货款履行期间内不得中断保险，且保险金额不得少于抵押物的总价值。在货款本息还清之前，将保险单交由银行掌管。 （8）验收房屋、办理入住。 开发商应当按照商品房买卖合同的约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房者。房屋交付后，购房者取得房屋的使用权，并承担房屋的风险。在此环节中，购房者需要认真查验《建设工程竣工验收备案表》和《实测面积表》的原件，并要求开发商提供《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》）。如果因开发商的原因未能按期交付房屋，房地产开发企业应当承担相应的违约责任。如果因不可抗力或双方当事人在合同中约定的其他情形而导致延期交付的，开发商应及时履行告知义务。 （9）与物业管理公司签订物业管理公约。 开发商应依约向购房者发出入住通知单，并安排购房者与物业服务公司进行接洽，由物业服务公司向购房者出具《临时业主公约》和收费标准。当购房者与物业服务公司签订《临时管理公约》并付清物业费用后，就可以领取房屋钥匙入住房屋了。 （10）办理产权过户，领取房屋所有权证。 根据我国《城市商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。在缴纳了契税、过户手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税等相关费用之后，开发商最终把自己名下的房产过户给购房者。在办理了确权手续后，开发商申请领取房产证，并按照《商品房买卖合同》的规定，将房产证交付给购房者。购房者至此完全取得所购房屋的所有权。 （11）贷款购房者办理抵押权登记。 购房者在取得房产证之后，需要按照按揭合同的约定，到房管部门办理房屋抵押登记，使房地产抵押产生法律上的效力。银行对按揭的商品房拥有抵押权并持有该房的《他项权证》。通常情况下，为了防止业主未经其同意而持房产证与第三人进行交易，银行一般会自己收执保管业主的房产证。 （12）贷款购房者还清按揭贷款，注销抵押登记。 贷款人按照贷款合同规定的期限按时或者提前还清银行的按揭贷款后，持相关还清按揭贷款的证明及材料，到房管部门注销房屋的抵押登记。银行将向房管部门交还《房屋他项权证》。至此，购房者将银行收执的房产证收回，解除该房的抵押，完全取得房屋的所有权。 一、跟开发商签购房合同注意什么 1、首先要确认开发商是否具备五证 五证：一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工证，四是国有土地使用证，五是商品房预售许可证，以上简称叫五证。其中前两个证由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证则是由市土地资源和房屋管理局核发的。 2、使用规范的合同文本 较好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真进行填写，了解各项条款具体指向。千万不要随意去签订开发商自己的《定购协议书》。即使很多人都这样做，但这以程序并非购房的必经程序。且此种合同一定是权利义务不平等，对购房者尤其不利。较好的办法是直接与开发商签预售合同就。 3、查验有关证明文件 买期房时要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，并且考量开发商的资质。买现房时则要查看开发商对该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。 4、买期房要注意合同建筑面积的约定 在填写暂测面积时不阿丹要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。 5、买期房合同中要约定条件和时限 交房有两层含义：一是房屋使用权即实物交付；二层是房屋所有权转移即产权过户。 6、签合同时要注意查验房屋质量问题 购房者在签约时，应认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，同时并将质保书作为购房合同的附件。 7、签合同时明确物业管理事项 合同中要明确前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准等。 8、要注意合同文本中补充协议的内容 购房者应谨防某些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款来通过补充协议加以取消，以减轻开发商自身的责任。 9、注意合同约定中的违约责任 违约情况包括：签约后购房者要求退房或者不按期付款；开发商卖房后要求购房者换房，开发商不按期交房；交房后面积变动超过约定幅度的；质量不符合要求的；办理过户手续时不符合规定和约定等。 |
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