| 问题 | 销售房改房如何缴税 |
| 释义 | 一、卖方缴个人所得税 如果房产不是唯一的家庭生活用房，不能享受免征个人所得税优惠政策。卖方提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可据实征收个人所得税。应纳税额＝（转让房产收入额－房产原值－合理税费）20％。 其中，已购公有住房（即“房改房”，下同）的房产原值为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。 房产原值＝500000＋100000＋100000＋10500＝710500元 合理税费是指卖方转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 （1）支付的住房装修费用。卖方能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列的是小王的姓名，经税务机关审核，装修费用可以扣除，但已购公有住房和经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的15％。 装修费用最高扣除限额＝71050015％＝106575元 （2）支付的住房贷款利息。卖方向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息1万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。 合理税费＝营业税及附加＋住房装修费用＋住房贷款利息＝0＋106575＋10000＝116575元 应缴纳个人所得税＝（转让房产收入额－房产原值－合理税费）20％＝（1100000－710500－116575）20％＝54585元。 如果卖方符合“个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税”的优惠。因此，卖方不需缴纳营业税及其附加。此外，个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。 二、买方缴契税 交易房产属于普通住房。买方能证明交易住房属于家庭唯一住房，符合以下优惠政策：个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按转让收入的1％征收契税。 应缴纳契税＝成交价格1％＝11000001％＝11000元 个人购买住房暂免征收印花税。 三、纳税提示 纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证，提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。在以据实征收方式缴纳个人所得税时，除已购公有住房外，其他类型房产的原值按《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）中的有关规定确定。 相关知识延伸：哪些房改房不能买卖 （一）上市交易的房改房必须取得房屋所有权证、土地使用权证和契证，权属清晰。出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。 有下列情况之一的房改房暂不得上市： 1、已列入近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房； 2、擅自改变房屋使用性质的房改房； 3、党政领导干部购买或者集资建造的超过面积控制标准的房改房； 4、购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房，经抵押权人同意转让的除外； 5、职工原购公有住房时，经市房改办批准，与原售房单位在公有住房（换购房）买卖协议中有其他约定条件的，从其约定； 6、法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。 （二）建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》对不得上市的房改房也作出了规定，除上面提到的六项之外，还有下列四种情况也不得上市交易： 1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的； 2、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 3、上市出售后形成新的住房困难的。 |
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