| 问题 | 土地增值税五个扣除项目 |
| 释义 | 土地增值税需要扣除的项目主要有5项： 1、取得土地使用权所支付的金额； 2、房地产开发成本； 3、房地产开发费用； 4、与转让房地产有关的税金； 5、财政部确定的其他扣除项目。 一、土地增值税的特点有哪些 1、以转让房地产的增值额为计税根据。土地增值税的增值额是以交税目标的所有出售收入额扣除与其相关的资金、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。 2、交税面比较广。凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的外，均应依照土地增值税法令规则交纳土地增值税。换言之，凡出现应税行为的单位和个人，不管其经济性质，也不本分、外资企业或中、外籍人员，不管专营或兼营房地产事务，均有交纳增值税的责任。 3、实施超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率为根据来承认，依照累进准则规划，实施分级计税，增值率高的，税率高，多交税;增值率低的，税率低，少交税。 4、实施按次征收。土地增值税在房地产出现转让的环节，实施按次征收，每出现一次转让行为，就应根据每次获得的增值额征一次税。 二、房地产开发成本 房地产开发成本包括：前期工程费、建安费、基础设施费、配套费、开发间接费五项。 （一）前期工程费 是指规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、三通一平等方面的支出。 （二）建安费 1、建安费扣除时要注意取得合规票据，要关注发票备注栏是否合乎要求，注意填写的项目名称而非工程名称等细节问题， 2、此外如果销售的装修房屋，应区分硬装与软装，一般硬装算收入和支出，软装不算。 3、在实务工作中，经常发生为施工方代垫的费用，如临时的水电费等，这些费用注意核算时计入往来，不要与工程款混淆。 4、预提工程费用，不能扣除。（若因结算问题预提不超10%的费用在企业所得税中是可以扣除的） 5、扣留的质保金如果总包未开发票则不能扣除。 （三）基础设施费 指小区内道路、供电、水、气，排污、排洪、照明、环卫、绿化、人防等支出。 （四）配套费 一般指居委会、物业用房、派出所、会所、停车场、文体、幼儿、医院、通讯等公共设施支出。 建成后产权属于全体业主或者无偿给政府的，其支出可以扣。 建成后有偿转让的，在计入收入的同时，支出也可以扣除。 （五）开发间接费 直接组织管理项目发生的支出，包含折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保等，一般是项目部发生的费用。 法律依据 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第六条 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 第七条 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 |
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